[알기 쉬운 생활 속 임대차 정보]예정된 월세 인상은 증액 아닌 할인종료
2025-11-10 서정혜 기자
최근 법원은 계약 당시 이미 차임 변동이 예정돼 있었다면, 이는 단순한 증액이 아닌 ‘할인 환원’에 해당해 5% 제한 규정이 적용되지 않는다는 취지로 임대인 손을 들어줬다.
이 사례의 임차인은 2019년 10월10일 보증금 5000만원, 월세 300만원으로 6개 호실을 임차했다. 계약 기간은 4년이었고, 계약서에는 다음과 같은 특약이 있었다.
첫번째 보증금 2억1000만원 중 1억6000만원은 3년간 유예 후 지급, 두번째는 계약일로부터 3년까지는 월 300만원, 이후는 월 1700만원, 세번째 임차인은 3년 경과 후 언제든 해지 가능 등이다.
3년 후인 2022년 10월 임대인은 특약 4항에 따라 월세를 1700만원으로 올렸고, 임차인은 이에 반발해 계약을 해지하고 2023년 2월 건물을 반환했다. 그러나 임대인은 미지급 차임 약 3개월 치 5200만원을 보증금에서 공제했다.
이런 경우 법리상 계약서를 어떻게 해석해야 할까? 법원의 판단을 보면, 담당 법원은 다음과 같은 사정을 종합적으로 고려했다.
첫째, 특약 4항에서 3년 후 월세가 1700만원이 된다고 명확히 규정했고, 이는 양 당사자가 합의한 내용이다. 둘째, 같은 건물 1개 호실의 시세가 월 150만원인데, 6개 호실을 임차하면서 3년간 월 300만원만 받은 것은 실제 시세보다 크게 할인해 준 것이다. 이는 임차인도 인정하는 사실이다. 셋째, 임대인은 임차인에게 3년 시점에서 계약을 해지할 수 있는 권한을 부여했다. 즉, 임차인은 3년 후 월세가 1700만원이 되더라도 이것이 마음에 들지 않는 경우 언제든 계약을 해지할 수 있었다. 이러한 점들을 고려하면 3년이 지난 시점에서의 월 차임은 1700만원이 되는 것으로 봄이 타당하다고 판단했다.
이렇다면, 이는 차임 증액 제한 규정을 위반한 것이라고도 볼 수 있다. 임차인은 ‘상가임대차법 제11조’는 차임 증액을 연 5% 이내로 제한하는데, 300만원에서 1700만원으로 올리는 것은 위법이라고 주장했다.
그러나 법원은 아래와 같은 이유로 이를 받아들이지 않았다. 첫째, 차임 증액 제한 규정은 계약 체결 후 예측하지 못한 과도한 인상을 억제하기 위한 것이다. 계약 체결 당시부터 월세가 정해져 있는 경우까지 이 규정이 적용된다고 볼 수 없다. 둘째, 이 사건은 차임의 증액이라기보다는 3년간 차임을 할인해 준 후 이를 환원시킨 것으로 볼 수 있다.
이번 사례에서는 다음과 같은 점을 시사한다. 임차인의 경우 계약서의 특약조항을 꼼꼼히 읽고 초기 할인 형태의 차임 약정이 있다면, 할인 기간 종료 후 차임이 얼마로 증액되는지 확인해야 한다. 큰 증액이 있더라도 단순히 5% 제한 위반으로 무효가 될 것이라 단정해서는 안 된다.
임대인은 초기 할인 조건을 제공할 때는 특약조항에 명확히 기재해야 한다. 할인 기간, 할인 후 차임, 재조정 방식 등을 구체적으로 적어두지 않으면 분쟁 시 불리할 수 있다. 주변 시세 대비 할인하였다가 적정 시세로 복구하는 상황이 아니라면, 5%를 초과하는 증액(환원)은 위법하다고 판단될 가능성도 있다.
모든 계약에서는 계약서 한 줄의 문구가 수천만원의 손익을 가를 수 있다. 계약 체결 시에는 모든 특약조항을 꼼꼼히 읽고 의문가는 내용이 있다면 그 구체적 의미와 효과를 반드시 확인해야 한다. 불확실한 부분이 있다면 계약 전 전문가의 조언을 구하는 것이 현명하다.
성창우 한국부동산원 울산지사 임대차분쟁조정위원회 사무국장