[2020 되돌아본 울산경제]수도권규제 ‘풍선효과’…아파트값 ‘천정부지’

작년 하반기부터 상승세 전환
14개월째 올라 누계 4.96%↑
외지 투자세력 유입 과열양상
올 하반기 상승률 전국 최고
중·남구 조정대상지역 포함
상가 등 상업용은 침체 대조

올 한해 울산 부동산경기는 주택시장을 중심으로 뜨겁게 타올랐다. 주력산업 부진으로 3년여간의 침체기를 지나 지난해 하반기부터 상승 전환한 울산 주택시장에는 저점을 찍었다는 시장의 분석 아래 본격적으로 외부 투자세력이 유입됐다.

특히 정부의 임대차법 시행과 수도권·경기도 중심의 부동산 규제정책에 따른 ‘풍선효과’로 올 하반기에는 집값 상승률이 전국 최고 수준으로 치솟으며 과열양상을 보였다.

반면, 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 장기화되면서 오피스텔과 상가 등 상업용부동산은 공실률 상승, 임대료 하락 등 경기가 최악으로 치달았다.



◇울산 집값 아파트 중심으로 14개월 연속 상승

한국부동산원의 전국주택 가격동향을 분석한 결과 지난 11월 기준 울산 주택종합 가격은 14개월 연속 상승하며 누계 기준 4.96%의 상승률을 기록했다.

이는 지난해 누계 기준 주택종합 매매가격 변동률 -3.33%와 비교하면 격차가 8.29%p였다. 이같은 울산의 집값 상승세는 외지 투자세력이 유입되면서 대규모 단지 아파트에서 더욱 두드러졌다.

주택 유형별 11월 누계 기준 매매가격 변동률을 보면 아파트가 6.71%의 상승률을 기록했다. 이는 지난해 같은기간 변동률 -4.24%와 비교해 10.95%p나 상승한 것이다.

반면 이 기간 단독주택은 1.24% 상승하는데 그쳤으며, 연립주택은 오히려 0.51% 하락했다.

이에 울산 남구 문수로아이파크 등 지역 내 대장주로 꼽히는 인기 아파트의 경우 불과 1년 사이에 거래가격이 6억원에서 12억원으로 두배 가량 오르는 등 비정상적으로 가격이 폭등했다.



◇임대차법, 수도권 중심 규제 등 상승세 부추겨

정부의 임대차법 시행과 수도권 중심의 부동산 규제정책은 울산의 주택 매매·전세가격 상승을 더욱 부추겼다.

울산의 전세가격은 지난 7월31일 임대차 3법 시행 이후 전세품귀 현상으로 인해 8월부터 11월까지 4개월간 상승폭이 대폭 확대됐다.

주택종합 전세가격은 8월 0.96% 상승한 이후 9월부터 3달 연속 1%대 이상의 상승률을 기록했다. 이에 4개월간 누계 변동률은 5.04%로, 올해 1~11월까지 누계 변동률 8.98%의 절반 이상을 차지했다.

이에 11월 기준 울산 주택종합과 아파트 전세가격 변동률은 각각 1.50%, 2.11%를 기록하면서 지난 2011년 11월 이후 9년만에 가장 많이 치솟았다. 또한 정부가 수도권·경기도 중심으로 규제지역을 지정하면서 이른바 풍선효과로 울산 등 지방 대도시의 집값 상승폭이 확대됐다.

특히 울산 남구의 경우 아파트값이 최근 한달간 4.91% 상승, 전국 최고 수준의 오름세를 기록하면서 정부의 조정대상지역에 포함됐다.



◇오피스텔, 상가 등 상업용부동산 침체일로

코로나 직격탄을 맞은 울산 상업용부동산은 대부분의 유형에서 공실률은 상승하고 임대료가 하락했다.

한국부동산원의 상업용부동산 동향에 따르면 올 3분기 기준 울산 오피스 공실률은 전기대비 1.4%p 상승해 20.0%를 기록했다.

이 기간 전국 오피스 평균 공실률은 11.2%로 울산이 2배 가량 높았으며, 7대 특·광역시 중에서도 가장 높은 수준을 기록했다.

울산 중대형상가의 공실률도 3분기 기준 15.0%로 전기대비 0.1% 상승했다. 중대형상가의 공실률은 올 1분기부터 15%대를 유지하고 있으나, 전국 평균(12.4%)보다 높은 수준을 보이고 있다.

이에 3분기 기준 울산 오피스와 중대형상가 임대가격지수는 각각 0.21%, 0.66% 하락했다. 이우사기자