[‘대장동 의혹 유사 논란’ KTX역세권 복합특화단지 사업]수익 95.5% 공공개발 재투자, 사업 성공할수록 울산시 유리

대장동 개발 사업과 울산 KTX역세권 복합특화단지 개발 사업은 민관공동개발이란 공통점을 지녔지만, 도시 개발과 도시·산업단지 복합 개발이라는 근본적인 차이점을 가지고 있다. 이익 배분과 의사 결정 방식에서 두 사업은 천양지차라고 할 정도로 큰 차이가 있고, 특히 KTX역세권 복합특화단지 개발 사업은 시작 전부터 700억원대의 적자를 부담하고 시작한다는 불리함이 있다.



◇적자 부담 지고 시작하는 사업

울산시는 당초 사업 부지에 산업단지를 조성할 계획이었지만 인근 지가가 적게는 70만원대에서 많게는 150만원대까지 형성돼 사업 추진에 난항을 겪었다. 임야가 많은 부지에 토목공사를 실시할 경우 조성원가는 390만원대에 육박할 것으로 추정됐기 때문이다. 시는 200만원대에 산단 부지를 분양할 경우 700억원가량의 손실이 발생할 것으로 파악하고, 이 문제를 민관 공동 개발로 해결키로 했다. 즉 민간의 투자를 받아들여 도시개발 사업에서 발생하는 수익 일부를 산단 분양가 보전에 활용키로 한 것이다. 이에 따라 KTX역세권 복합특화단지 사업은 700억원이라는 적지 않은 적자를 안고 출발하는 리스크를 갖게 됐다.



◇이익 클수록 울산시에 유리

대장동과 KTX역세권 사업의 가장 큰 차이점은 수익 분배 구조다. 대장동 도시개발 사업은 성남도시개발공사의 수익을 보장하고, 지분의 93%인 우선주 역시 지분율에 따라 수익을 책정했다. 나머지 수익금은 얼마가 되든지 7% 지분인 보통주에 배당하도록 설계했다. 이에 따라 각각 1%와 6%에 불과한 지분율을 가진 화천대유 등이 수천억원대의 이익을 갖고 갈 수 있었다.

반면 KTX역세권 복합특화단지 사업은 이익금에 대한 보장이 없고, 개발 후 수익이 발생해야 이를 분배하는 구조로 짜였다. 적자에 대한 책임은 한화가 지게 된다.

가장 민감한 현안인 개발 이익금은 사회적 할인율 4.5%를 책정해 배분한다. 수익이 얼마나 발생하든 지분율에 따라 총 수익금 중 4.5%만 갖고 가는 방식이다. 수익이 발생하면 울산도시공사가 1.755%, 울주군이 0.7%, 한화가 2.025%를 갖고 간다. 그나마도 사회적 할인율로 책정한 4.5%는 실제 이익금이라기 보다 착공 당시 책정한 공사비에 준공 당시 물가상승률을 감안한 것이라, 실제 수익금이라고 볼 수 없는 금액이다.

개발 과정에서 발생하는 수익금은 분양가에서 조성원가를 제외한 금액이다. 여기에서 사회적 할인율 4.5%를 제외한 95.5%에 해당하는 금액은 환화 등에 분배하는 것이 아니라 모두 서울주 일원 공공 개발에 재투자하기로 약정을 체결했다. 결국 사업이 성공할수록 울산시에 유리한 구조인 셈이다.



◇의사 결정 구조도 공익 우선

의사 결정 과정 역시 차이를 보인다. 대장동 사업은 관이 아닌 민간이 사업을 주도했지만, KTX역세권 사업은 울산도시공사와 울주군, 한화로 구성된 특수목적법인(SPC) 이사회를 통해 의결한다.

이사회 구성원은 울산도시공사 2명, 울주군 2명, 한화도시개발 2명으로 한화의 독주가 불가능한 구조다.

일각에서는 한화가 부지 개발에 직접 참여해 이익을 챙길 수 있다고 주장하지만 이에 대한 대비도 마련됐다. SPC는 조달청 입찰을 통해 시공사를 찾게 되는 만큼 한화가 시공에 참여해 이익을 내기 위해서는 공정한 과정을 거쳐 낙찰을 받는 수밖에 없다.

그럼에도 한화가 사업에 참여하는 이유는 두 가지로 분석된다. 

우선 한화는 개발이 쉽지 않은 자산 가치가 낮은 땅을 조성해 자산 유동화 효과를 얻게 된다. 또 한화는 부지 조성 후 환지를 통해 얻은 땅을 개발해 차익을 얻을 수 있다. 한화가 공동주택 부지를 환지 받아 아파트를 시공할 경우 분양 수익을 얻는 식이다.

그러나 이 혜택은 일반 지주도 마찬가지다. 일반 지주가 환지로 얻은 땅을 개발해 수익을 얻는 것과 같은 형태인 만큼 이를 특혜로 볼 수는 없다. 

한편 사업의 관건은 수익금 정산 및 환지의 투명성이라는 지적이 제기된다. 이에 대해 시는 위탁을 통해 적정 산정 여부를 확인한 뒤 정산하고, 환지 역시 최대한 투명성을 확보한다는 계획이다.  

이춘봉기자 bong@ksilbo.co.kr