[지정 50년 울산 개발제한구역, 이대로 좋은가]개발가능한 땅 없어 각종 유치전 탈락 지경

울산의 개발제한구역은 정부의 규제 완화 방침에 따라 줄어들었다.

그러나 울산 개발제한구역 중 해제 가능한 부지를 실제 개발한 비율은 전국 평균에 크게 못 미치는 30%대로, 7개 권역 중 최하위를 기록하고 있다. 개발할 수 있는 부지조차 개발제한구역에서 해제하지 못하면서 가뜩이나 부족한 용지난은 더욱 심화되고 있다.

특히 시일이 지날수록 개발제한구역의 환경평가등급이 상향되는 만큼 이용 가능한 개발제한구역의 면적은 더욱 줄어드는 만큼 대책이 시급한 상황이다.

◇지자체들 “개발할 땅이 없다”

울산의 2035년 울산도시기본계획이 기존 도심과 KTX역세권을 중심으로 하는 서부권으로 양분된 것은 기존 도심 내 개발할 수 있는 부지가 절대적으로 부족하기 때문이다. 개발 가용지 부족은 개발제한구역이 다량 분포된 기초지자체들의 공통된 문제이기도 하다.

울산 5개 구·군 중 가장 넓은 면적을 차지하는 울주군은 울산 전체 개발제한구역의 51%가 분포돼 있다. 이 가운데 온양읍은 행정구역의 67%가 개발제한구역이어서 사실상 개발할 수 있는 부지가 없다고 해도 과언이 아니다.

온양읍은 인근 부산·양산의 접경 지역으로 인구 유출을 막을 최전선으로, 적극적인 택지 개발로 정주여건을 갖춘 주거단지를 형성해 부산·양산의 인구를 끌어들여야 하지만 개발제한구역에 막혀 한계를 드러내고 있다.

북구 창평지구와 시례·상안지구 역시 개발제한구역으로 제약을 받고 있다. 창평지구는 북울산역 역세권 개발을 위한 요충지이지만 국토교통부가 개발제한구역 해제 불허 방침을 고수하고 있다. 장현첨단산단과 연계해 개발을 모색 중인 시례지구나 달천지구를 연장해 개발 방안을 검토 중인 상안지구 역시 개발제한구역이라는 장벽을 넘지 못하고 있다.

관내 48%가 개발제한구역으로 묶여 있는 중구는 개발할 수 있는 땅이 없어 각종 유치전마다 고배를 마시는 실정이다.

◇전국 최저 수준 해제 가능 소진율

김대중 정부가 개발제한구역 조정 방침을 들고 나온 이후 개발제한구역 해제 및 개발 규제 완화 방침은 꾸준히 이어지고 있다.

정부는 개발제한구역이 여러 도시에 걸쳐 지정된 점을 감안해 광역도시계획을 수립해 권역별 해제 가능 총량을 부여하고, 도시용지로 전환하거나 활용하도록 했다. 또 필요성이 인정되는 공영 개발에 한해 일정 기준에 따라 해제를 허용하고 있다.

해제 대상은 도시용지 개발 필요성이 인정되는 20만㎡ 이상 규모의 공영 개발이나, 일정 요건을 만족하는 30만㎡ 이하의 사업이다. 해제 대상지의 구체적인 기준은 향후 3년 내 착공이 가능한 지역 가운데 해제 가능 총량, 사업의 공익성, 공영 개발, 환경평가등급, 해제 기준 면적, 공공 기여 방안 등을 모두 충족하는 지역이다.

정부가 지속적으로 개발제한구역의 해제를 허용하고 있지만 울산의 해제 가능 총량 소진율은 전국 7개 권역 중에서 가장 낮다.

해제 가능 총량 소진율은 광역도시계획상 해제 총량에서 실제 해제 면적을 나눈 비율이다. 2018년 말 기준 전국 소진율은 59.4%이며, 인근 부산권은 77.8%에 달한다. 반면 울산은 38.1㎢ 중 불과 14.3㎢를 개발해 37.5%로 7개 권역 중 가장 낮은 소진율을 기록하고 있다. 이는 개발제한구역을 해제하더라도 개발과 연계할 부지가 적기 때문이다.

◇시일 흐를수록 가용지 더 감소

정부는 개발제한구역을 해제할 때 도시권 내 공간구조보다 환경적 측면이나 경제적 측면을 우선적으로 고려해 입지 적정 여부를 판단하고 있다. 특히 도시의 발전 방향이나 정책과 무관하게 환경평가등급 상 개발 가능지를 대상으로 해제 적정성을 판단하다 보니 도시의 기형적인 개발을 초래할 우려도 발생한다.

문제는 시일이 경과할수록 개발 가능 면적이 줄어든다는 점이다. 1~5등급으로 분류되는 개발제한구역 환경평가등급에서 개발 가용지는 3~5등급으로 분류된다.

전국 개발제한구역의 환경평가등급은 모두 최초 지정 당시보다 1·2등급의 비율이 적게는 13%에서 많게는 28.4%까지 올랐다. 표고·경사·수질·임상·농업적성·임업적성 등 6개 평가지표에 따라 등급을 분류하는데, 시일이 흐를수록 임상이 울창해지는 만큼 1·2등급이 늘어날 수밖에 없는 구조다.

울산시 관계자는 “울산은 전국에서 가장 높은 비율로 1·2등급이 늘어나면서 최초 지정시 49.2% 수준이었던 3~5등급 비율이 20.8%로 급감했다”며 “개발 가용지가 더 줄어들기 전에 개발제한구역 조정 문제를 정부와 협의해야 한다”고 밝혔다.

이춘봉기자 bong@ksilbo.co.kr