울산 전셋값, 매매가 추월 ‘코앞’

울산 아파트 전셋값이 크게 오르면서 매매가격 대비 전세가격을 나타내는 전세가율이 87.4%까지 치솟았다. 최근 10년간 지역 전세가율이 60~70%대 수준에 머물러왔던 점을 감안하면 향후 전세보증금을 제대로 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’가 속출할 수 있는 만큼 전세거래에 주의가 요구된다.

7일 한국도시연구소와 주거권네트워크의 ‘2021년 실거래가 분석을 통해 본 주거 정책의 과제’ 보고서를 보면 지난해 울산 아파트 전세가율이 평균 87.4%를 기록했다. 2019년 64.5%였던 전세가율이 2020년에는 69.4%로 소폭 증가했고, 이후 1년만에 87.4%까지 폭증했다.

한국도시연구소 등은 지난해 전국에서 국토교통부에 신고된 모든 매매·전세 실거래가를 조사한 뒤 전세가율을 계산했다. 2021년 주택 실거래가 전수조사 결과가 공개된 건 이번이 첫 사례다.

전국 평균 전세가율은 71.8%로 집계됐으며, 전북(105.1%)과 경북(102.7%)은 100%를 뛰어 넘었다. 전세가율이 100%에 근접한 지역도 여러 곳 나왔다. 충남이 99.5%, 충북 98.9%, 대구가 98.6%로 전세가가 매매가와 동일한 수준에 육박했다. 경남(87.5%), 울산(87.4%), 강원(86.8%) 등도 전국 평균(71.8%)을 크게 웃돌았다.

반면 서울(52.0%)은 2020년(55.3%)보다 전세가율이 하락했다. 이는 지난해 서울 아파트의 매매 실거래가가 전년대비 20.7%나 급등했기 때문으로 풀이된다. 수도권과 지방간 아파트 매매가 양극화가 극심해진 가운데 전셋값은 모든 시·도에서 상승하면서 지방을 중심으로 전세가율이 크게 뛴 것이다.

실제로 해당 보고서에 따르면 지난해 울산지역 3.3㎡당 매매가는 전년대비 3.3% 하락한 반면, 3.3㎡당 전세가는 20.5% 상승했다. 17개 시도 가운데 세종(26.0%)에 이어 가장 큰 상승률이다.

특히 울산 아파트 3.3㎡당 월세전환가의 변화율은 20.3%까지 치솟아 전국평균(12.1%)을 크게 웃돌았고, 17개 시도 가운데 가장 높게 나타났다. 지역 내 임차인의 임대료 부담이 그만큼 가중되고 있는 것이다.

이처럼 주택 임대차 시장 불안의 원인으로는 주택가격 급등, 임대차 3법 시행, 보유세 급격한 인상 등이 지목되고 있다.

실제로 이날 한경연은 ‘보유세 인상이 주택 임대료 상승에 미친 영향 분석’ 보고서를 통해 종합부동산세 등 보유세의 급격한 인상 탓에 임차인의 임대료 부담이 가중됐다는 분석을 내놓았다.

이승석 한경연 부연구위원은 “보유세 인상이 다주택 보유에 대한 부정적 인식을 강조하는 동시에 주택 보유 시의 수익률을 낮춰 주택 수요를 위축시키려는 목적이었으나 결과는 반대로 나타났고 주택가격은 오히려 더 가파른 급등세를 보였다”고 지적했다.

한경연은 올해도 전세시장의 혼란이 지속될 것으로 예상했다.

석현주기자 hyunju021@ksilbo.co.kr