[배성은 세금이야기(14)]매매계약의 해제

A씨는 2018년 토지를 갑에게 양도하고 잔금을 받기 전에 소유권이전 등기를 해 주었다. 매매계약에 따라 양도소득세를 신고했으나, 이후 잔금을 받지 못해 계약이 해제되었다며 양도소득세를 환급해 달라는 신청을 했다. 국세청은 A씨가 갑에게 매매계약 해제 통지만 하였을 뿐 동 계약이 해제된 것으로 볼 수 없다며 A씨의 신청을 거부했고, A씨는 이에 불복해 심판청구를 제기했다.

A씨는 매도한 토지 위에 건물신축이 완공되었음에도 잔금을 받지 못해서, 가압류 등의 조치를 취하기도 했으나, 갑이 사실상 도산상태라 매매잔금을 받을 가능성이 없는 것으로 판단했다. 토지는 신축된 건물의 대지로 편입돼 원상회복이 불가능한 상황이라, 갑에게 매매계약 해제를 통보하는 내용증명을 보내고, 갑을 상대로 매매계약 해제에 따른 부당이득금 등 청구 소송을 제기해 승소판결을 확정받았다.

국세청은 계약해제는 A씨의 일방적인 통지일 뿐이고, 토지 등기부등본에 A씨가 갑에게 양도한 후 소유권이 이전된 상태를 유지하고 있고, A씨는 갑에 대한 매매잔금 채권이 존재하므로 계약이 해제되었다고 볼 수 없다고 주장했다. 세법에서 양도로 보지 아니하는 경우의 ‘매매계약 해제’는 “매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우”로 규정하고 있으므로, ‘매매원인 무효의 소 제기’ 또는 ‘합의해제’에 의한 매매사실 원인무효가 아니라 A씨가 일방적인 계약 해제 통지서를 발송했다는 사실만으로 이미 성립·확정된 양도소득세를 취소할 수 없다는 것이다.

조세심판원은 국세청이 A씨에게 양도소득세를 환급해 주어야 한다고 판단했다.

심판원은 A씨가 매매계약 해제에 따른 부당이득금 등 청구 소송을 제기해 승소했고, A씨가 계약해제의 취지로 작성해 발송한 내용증명이 갑에게 송달된 것으로 나타나는 사정을 고려하면 계약이 해제된 것으로 보아야 한다고 판단했다. 토지 매매 대금 중 계약금과 융자금 승계액을 제외한 나머지 금액에 대한 채무불이행으로 해제권이 발생했으므로, A씨가 잔금 미지급을 원인으로 법정해제권을 정상적으로 행사함으로써 쟁점토지 매매계약의 효력은 소급해 상실된 것으로 판단했다.

배성은 신영회계법인 공인회계사