[사설]울산 깡통전세·역전세 위험 경보, 피해 최소화 대책을

울산지역에서 향후 1년간 임대차 계약이 만료되는 전세 아파트 대부분 전세시세가 기존 전세보증금보다 낮아진 ‘역전세’ 상태에 직면한 것으로 분석됐다. 전세가격 고점기인 2021년 하반기께부터 체결된 고가 전세계약의 만기가 최근 도래하면서 역전세 위험이 커지고 있다. 지역 주택시장에 매매시세가 기존 전세보증금보다 낮아진 ‘깡통전세’에 이어 ‘역전세’ 쓰나미 경보가 동시에 발령된 셈이다. 울산시와 관련 금융당국은 지역 깡통전세와 역전세 위험가구 현황을 면밀히 파악해 피해를 최소화하는 대응책을 마련해야 할 것이다.

21일 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료 분석 결과 전셋값이 최고점에 달하던 2021년 하반기에서 2022년 상반기 이뤄졌던 울산 아파트 전세 계약의 93.0%는 신규 계약을 하거나 청구권을 활용하지 않고 재계약을 했다. 재계약 물량 가운데 불과 7.0%만 전세보증금 5% 인상 상한선 기준을 적용받는 계약갱신청구권을 행사했을 뿐이다. 최근 1~2년간 울산 전셋값과 매매값이 크게 떨어진 상태라 고점 전세계약 대부분 깡통전세나 역전세 리스크에 노출돼 있는 것이다.

전문가들은 올해 하반기부터 전세가구에 대한 깡통전세나 역전세 위험이 커질 것으로 진단하고 있다. 한국부동산원 분석 결과 지난 4월 기준 울산의 아파트 전세가격지수는 2년 전보다 18.9% 떨어졌다. 지역 아파트 전세가격은 최근 11개월 연속 하락했다. 이로 인해 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하는 보증사고도 점차 늘어나고 있다.

전세시장 위험은 앞으로가 문제다. 울산에서 올해 하반기와 2024년 상반기 계약이 만료되는 전세거래 총액은 2조8044억원 규모에 달한다. 대부분 역전세 상태다. 전세 총액 중 89.5%가 아파트 전세다. 또 단독·다가구, 오피스텔, 연립다세대도 전세보증금 미반환 리스크의 영향권에 들었다. 만약 임대인이 전세금을 마련하지 못해 보유 주택을 매물로 내놓 경우 주택시장에 하방 압력을 키울 수도 있는 상황이다.

깡통전세와 역전세는 세입자와 집주인 모두에게 피해를 줄 수 있는 사회·경제적 파장이 예고되는 문제다. 이대로 방치하면 전세보증금 미반환 대란이 일어나고, 보증금 반환을 위한 주택처분 등으로 주택시장에 충격파를 줄 수도 있다. 울산지역 전세 위험 노출 가구에 대한 철저한 분석과 진단이 필요하다. 정부 차원에서도 전세보증금 반환용 대출 규제 완화와 함께 전세 세입자의 불안감 해소를 위한 대책 마련을 서둘러야 할 것이다.