“대출규제 완화로는 지방 미분양 해결 한계”

울산을 비롯해 지방의 아파트 미분양이 DSR(총부채원리금상환비율) 완화 등 대출 규제 완화로는 해결하는 데 한계가 있다는 제언이 나왔다.

신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 13일 ‘지방 미분양 주택 문제와 거시건전성 감독 차원의 금융정책 대응’ 보고서를 냈다.

보고서에 따르면 고금리 장기화, 분양가 급등, 공급과잉 등으로 최근 2~3년 새 비수도권을 중심으로 미분양 주택이 증가했다.

울산도 지난 2월말 기준 미분양 주택이 3811가구로 1년 전(2941가구)보다 30% 가까이 늘었다. 악성 미분양인 준공후 미분양은 올해 2월말 기준 995가구로 지난해 2월(187가구)보다 다섯배 넘게 증가했다.

보고서의 분석 결과 주택공급 증가율, 재고 주택 가격 대비 신축 분양 가격 비율, 시장 금리 등이 전체 미분양 주택 증가율에 유의미하게 영향을 미친 것으로 봤다. 특히 수도권보다 비수도권 지역이 지역 간 인구 이동으로 인해 변수의 영향을 더 크게 받은 것으로 분석했다. 이에 지방 미분양과 악성 미분양 증가의 주된 원인이 공급과잉과 고분양가로 인해 자산가치 상승 기대가 크게 꺾인 데 있음을 고려하면 DSR 규제 완화가 유효한 주택 수요로 연결되는 효과는 매우 제한적일 것이라고 짚었다.

보고서에 따르면 울산의 주택담보대출 평균 DSR은 27.56%로 6대 광역시 평균(28.83%)보다 낮고 정부 규제비율(40%)보다 낮아 DSR 기준 상환 여력을 충분한 것으로 나타났다.

실제로 주택금융연구원 주택금융통계시스템을 보면 지난해 말 울산의 주택구입부담지수는 47.8로 1년 전보다(48.8) 1p 낮았고, 전국 평균(63.7)과 5대 광역시 평균(57.34)보다 낮았다.

신 선임연구위원은 “지방 미분양 증가와 자금조달 상 규제 연관성이 크지 않은 것으로 보인다”며 “DSR 규제 완화는 DSR 제도의 본래 목적인 상환능력 범위 내 대출 원칙을 훼손할 뿐 아니라, 정책 일관성 차원에서도 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다”고 꼬집었다.

이에 지방 미분양과 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화 문제 해결을 위해서는 건설사의 자구노력을 전제로 한 PF 사업 정상화와 지역별로 특화된 공급 관리 대책이 우선돼야 한다고 강조했다. 또 근본적으로 거점도시 육성을 통한 교통망, 병원, 교육 등 인프라 확충과 특화 산업 육성을 통한 일자리 창출을 통해 지방 부동산 시장을 활성화해야 한다고 지적했다.

서정혜기자 sjh3783@ksilbo.co.kr