작년 새 임대차법 시행 등에
아파트 전세가격지수 102.8로
전월比 0.88% 올라 역대 최고
조정지역 중·남구 상승세 커
전세가격, 직전 매매가 역전도
울산지역 아파트 전세가격이 가파르게 오르면서 매매가격과 격차가 거의 나지 않는 이른바 ‘깡통전세’가 잇따르고 있다. 계약갱신청구권제, 전·월세상한제 등 새 주택임대차보호법 시행으로 단기간에 전셋값이 급등한 후폭풍이다. 자칫 집값이 하락세를 보일 경우 매매가 대비 전세가 역전으로 세입자가 계약기간이 끝나도 보증금을 돌려받지 못할 가능성도 있어 주의가 요구된다.
18일 한국부동산원이 발표한 ‘3월 전국주택가격동향조사’에 따르면 3월 울산지역 아파트 전세가격지수는 102.8로 전월 대비 0.88% 상승하며 사상 최고치를 기록했다. 전세가격이 최고치를 경신하면서 아파트 전세가율도 73.3%로 전국 평균(70.63%)을 웃돌았다. 특히 지난해 12월 남구·중구지역이 조정대상지역으로 지정되면서 남구·중구지역을 중심으로 아파트 전세가격이 상승세가 이어지고, 상승폭도 커지고 있다. 실제 일부 아파트의 경우 매매가격과 전세가격의 차이가 불과 1000만원도 안되는 경우도 있고, 전세가격이 직전 매매가를 역전하기도 했다.
실제 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면, 울주군에 위치한 천상동아아파트(59㎡·전용면적)는 올해 3월 1억3000만원에 매매거래가 진행됐고, 이후 4월 초 같은 면적이 같은 가격(1억3000만원)에 전세계약이 체결됐다. 북구 염포성원상떼빌(84㎡)은 지난 2일 2억2000만원에 전세계약이 이뤄졌는데, 일주일 뒤 동일면적이 2억1000만원에 매매됐다. 지난해 매매가 급등으로 거래절벽이 4개월 가량 이어지는 사이 전세가격이 매매가를 역전한 경우도 있다.
지난해 11월 4억7800만원에 매매거래가 체결된 이후 거래가 끊겼던 우정아이파크(84㎡)는 올해 1월 4억8500만원에 전세계약이 체결됐다. 또 지난해 10월 2억6000만원 이후 매매 거래가 끊겼던 덕하한양수자인(79㎡)도 올해 1월 매매가격보다 높은 2억8000만원에 전세거래가 체결됐다. 중구 남외동 일신에일린의뜰(101㎡) 역시 1월 4억9000만원에 전세계약이 있었는데 직전 최고가는 4억5000만원이었다.
시차를 두고 이뤄진 거래인 만큼 동일 아파트 다른 면적 거래시 매매가격이 크게 뛴 점을 감안한 것으로 분석된다.
이같은 현상은 지난해 7월말 새 임대차법이 시행되면서 불거졌다. 세입자의 실질적인 거주 보장기간이 2년에서 4년으로 늘면서 유통되는 전세 물량이 급격히 감소, 전세가를 급격히 끌어올렸다는 것이다. 계약갱신청구권제를 고려해 집주인들이 전셋값을 미리 올린 영향이라는 분석도 나온다.
중구 지역 한 공인중개사 관계자는 “계약갱신청구권제로 최대 4년의 전세계약이 보장되는데 증액 상한은 5%로 정해진 만큼 임대인들이 4년간의 시가 상승분을 미리 반영해 전세를 내놓기도 한다. 불과 6개월 전에 매매가 가능했던 가격에 전세계약이 이뤄지는 아파트도 많다”면서 “자칫 아파트 가격이 떨어지기라도 한다면 전세보증금을 돌려받지 못하는 임대인이 나올 수 있다. 등기부등본상 근저당 설정액 등을 잘 확인한 후 전세계약을 해야 한다”고 조언했다. 석현주기자
