경기도 성남시 대장지구 도시개발사업에 참여한 화천대유 자산관리가 아파트 분양과정에서 천문학적인 이익을 얻게 된 사실이 세상에 알려지면서 국민들은 큰 상실감과 함께 의혹의 시선으로 지켜보고 있다.
필자는 2006년부터 4년간 울산의 신개발지역인 북구에서 구정을 수행하면서 도시 인근 임야와 농지를 아파트 용지로 용도변경 할 때 발생하는 과다수익을 인근 주민들과 개발회사에 적정하게 배분하기 위해 아파트 분양가 자문위원회 조례를 제정하여 운영한 소중한 경험이 있다.
서울에 인접한 위성도시의 개발과정에서 발생할 수 있는 예상 문제점에 대해 어떠한 부분이 부족했는지 파악하여 시민들의 궁금증을 해소하고, 개선할 부분에 대한 의견을 개진하고자 한다.
첫째, 도시개발사업지구 지정과 토지용도 변경은 광역시도와 기초자치단체의 고유사무이므로 단체장의 검토 및 승인 사항이다. 체계적인 도시 개발을 위한 지구지정과 실시설계, 용도변경 등은 기초자치단체장의 의견을 들어 광역자치단체의 도시계획심의위원회 의결사항이므로 기초단체장의 의견 제출은 가장 기본적이고 중요한 행정절차라고 할 것이다.
둘째, 아파트 분양가격은 자치단체장의 승인사항이다. 당초 임야나 농지가 도시개발지구에 포함되어 감정가격으로 토지 보상, 실시설계승인, 토목공사, 환지승인 등을 거쳐 도로 등 기반시설, 공공용지, 상업시설, 주거용지, 제 2?3종 공동주택용지로 용도변경이 이루어진다.
특히, 공동주택지구에 아파트 건설은 시공 중 일반분양을 위한 분양가 승인을 자치단체에 신청한다. 자치단체에서는 토지구매비, 토목공사비, 아파트 건축비, 분양에 필요한 모든 비용, 금융비용, 기업이윤 등을 검토하여 분양가격을 산정 및 심사 후 승인한다. 이때, 울산 북구에서는 아파트분양가 자문위원회를 개최하여 토지 매입원가, 토목공사비, 건축비용 등에 대한 심의를 거쳐 신청금액보다 20% 이상 저렴한 가격으로 분양 승인하였다. 즉, 아파트 건축용지의 용도변경에 따른 수익을 건설회사가 모두 가져가지 못하게 하고, 인근 주민들이 개발이익을 공유하면서 내 집 마련을 쉽게 할 수 있도록 경영행정을 실현하였다.
사례를 보면, 매곡동 대단지인 W 아파트는 2009년경 건설회사가 부도를 맞았어도 높은 분양률로 금융권 주도하에 공사를 마감, 준공하여 입주민들의 피해를 줄일 수 있었다. 또한, 신개발지역인 농소1·2·3동 지역의 아파트 분양가격이 입지가 비슷한 인근 자치단체 분양가보다 20~30% 저렴하여 주민들의 내 집 마련 기회를 앞당기고, 인구증가의 큰 요인이 되었다. 달천동 I 아파트, 천곡동 B 아파트, 매곡동 D 아파트 등이 분양가 심의를 받아 입주민들이 혜택을 받은 아파트들이다.
셋째, 아파트 분양가, 생활 물가 등의 실거주 비용은 도시경쟁력에 가장 큰 영향을 미치는 분야이므로 더욱 중요하다. 산업도시 울산의 도시경쟁력은 우리나라 상품의 수출경쟁력 확보 차원에서도 경쟁국의 도시와 비교하여 높게 유지, 발전되어야 할 것이다.
결론적으로, 토지의 공개념을 확대하여 용도변경 시에 예상되는 기대수익과 효과를 면밀히 분석하여 개발사업을 시행해야 할 것이다. 특히, 아파트 분양 시점에 아파트 분양가 자문위원회를 구성·운영하여 심사과정에서 개발수익 일부를 인근 주민에게 돌아가도록 저렴하게 분양가가 승인되었다면 특혜 논란과 수용당한 지주들의 원성을 줄일 수 있는 공공 개발의 목적에 조금이라도 부합하지 않았을까 하는 생각이다.
강석구 울산대학교 경제학과 겸임교수
