“계약을 연장하겠다는 문자 하나를 보낸 뒤, 사흘 만에 마음이 바뀌었다. 그런데 임대인은 말했다. ‘이미 갱신됐습니다. 이제 돌이킬 수 없어요’”

한 임차인의 사연이다. 갱신 요구 의사를 보낸 순간 효력이 발생하지만, 그 이후 마음이 바뀌면 어떻게 될까?

서울서부지방법원은 한 사건에서 ‘갱신 요구권은 형성권이므로, 임대인에게 도달한 순간 효력이 발생하고 특별한 합의가 없는 한 임차인은 철회할 수 없다’고 했다.

즉, 상황이 바뀌었다는 이유로 되돌릴 수 없다. 갱신 요구가 도달하는 순간 기존 계약은 갱신으로 법률적 상태가 이미 바뀐다. 많은 임차인이 이를 ‘청약’ 정도로 오해해 갱신 의사를 잘못 보냈다가 분쟁에 휘말리는 사례도 적지 않다. 다만 갱신되더라도 3개월 해지권 행사는 가능하다.

대법원은 판결에서 아래와 같은 취지의 판시를 했다. 갱신 요구가 임대인에게 도달하면 그 즉시 갱신 효력 발생하지만, 갱신된 계약의 기간은 기존 계약 만료 후부터 시작된다고 봤다. 임차인은 갱신 청구 후 언제든지 해지 통지를 할 수 있고, 해지 통지가 임대인에게 도달한 후 3개월이 지나면 계약 종료(갱신계약 기간 개시 전이라도 마찬가지)할 수 있다.

즉, 갱신 요구권 행사는 임대인에게 도달 즉시 효력이 발생하지만, 해지권 역시 언제든지 행사할 수 있다. 설령 갱신된 계약 기간이 시작되기 전이라도 마찬가지다.

과거에는 ‘갱신 기간이 시작된 후 3개월이 지난 시점’에 종료된다고 해석했으나 대법원 판결로 (기간 개시 전이어도) ‘해지 통지 도달 후 3개월 지난 시점’ 종료라고 해석이 바뀌었다.

결국 임차인은 갱신 요구를 철회할 수는 없지만, 갱신된 계약에 대한 해지 통지 후 3개월 뒤 종료되는 안전장치를 갖고 있는 셈이다.

정리하면 갱신 요구권은 임대인에게 도달하는 순간 바로 효력 발생한다. 원칙적으로는 철회 불가하다.

갱신된 계약의 해지는 계약 기간이 시작되기 전이라도 가능하고, 해지 통지 도달 후 3개월이 지나면 종료된다.

임대인과 임차인은 갱신 요구권이 사용되면 반드시 연장된 계약에 구속된다고 잘못 인지할 수 있다. 법적으로는 예상과 달리 해석될 수 있으니, 주의가 필요하다.

성창우 한국부동산원 울산지사 임대차분쟁조정위원회 사무국장