울산 아파트 시장이 극심한 ‘거래절벽’에 시달리는 가운데 상대적으로 고가주택 비중은 커지고, 신고가를 갱신하는 단지도 속출하고 있다. 세부담 강화와 대출 규제 등 각종 규제가 고가주택과 다주택자를 겨냥하지만, 실제로 현장에서는 고가보단 저가 아파트가 먼저 타격을 받고 있다는 분석이 제기된다.
12일 국토교통부의 실거래가 자료를 분석한 결과 올해 10~11월 울산 아파트 실거래가 신고 건수는 이날 기준 총 2305건으로 지난해 같은기간(6294건)과 비교하면 2.7배가량 급감했다. 집값이 단기 급등한 데 따른 피로감에다 강력한 대출 규제로 매수세가 위축된 것이다.
11월 계약 물건은 아직 이달 말까지 신고 기간이 남아 있지만 최근 시장 분위기를 고려할 때 거래량 감소는 불가피한 상황이다.
이처럼 아파트 거래량은 줄었지만 금융당국의 총량 규제 이후 고가 아파트 거래 비중은 오히려 확대되고 있는 모습이다.
10~11월 울산 아파트 매매거래 중 5억원 이상 거래는 221건으로 전체 거래량의 9.6%를 차지했다. 이는 올해 1~2월에 신고된 5억원 이상 비중 5.2%(117건)보다 두 배 가까이 늘어난 것이다. 거래가 활발했던 지난해 같은 기간에도 5억원 이상 거래는 전체 거래량의 10.9%에 불과했다.
4억원 이상 아파트 거래 비중 역시 1~2월 11.6%에서 10~11월 17.8%로 6.2%p 증가한 것으로 나타났다. 반면 3억원 이하 아파트는 올해 초 65.3%에서 73.4%로 8.1%p 감소했다.
고가 아파트 거래비중이 상대적으로 커진 배경에는 울산 아파트값이 오르면서 일부 중저가 아파트가 5억원 이상의 고가 아파트로 편입된 영향도 있다. 그러나 이보다는 금융당국이 대출 총량 규제에 나서면서 중저가 아파트들이 더 큰 타격을 받는 것으로 전문가들은 분석한다.
울산 남구지역의 한 중개업소 대표는 “대출에 대한 큰 부담이 없는 4억~5억원대 아파트들의 거래가 많다. 다만 3억원 미만의 서민 아파트의 경우 매매 거래가 뜸해진 사이 전셋값이 기존 매매가를 넘어설 정도로 치솟는 등 직격탄을 맞았다”고 설명했다.
실제로 삼산선경아파트(전용면적 84㎡)의 경우 지난해 11월 3억4800만원(18층)에 신고가를 갱신했으나, 가장 최근 거래는 이달 초 3억1200만원(8층)이며, 가장 최근 전세거래는 3억1500만원(4층)인 것으로 나타났다.
반대로 거래 위축에도 불구하고 일부 지역에서는 최고가 거래 행렬이 줄을 잇고 있다. 남구 대공원한신휴플러스(전용면적 84㎡)의 경우 지난달 18일 11억5000만원(9층)에 거래되며 최고가를 갱신했다. 2019년 11월 5억8500만원(1층)에 거래됐던 것을 감안하면 2년 사이 가격이 두 배 가까이 뛰었지만, 거래는 꾸준히 이어지고 있다. 지역 부동산업계는 고가주택과 저가주택 간 양극화 현상이 앞으로 더욱 심화할 가능성이 큰 것으로 전망하고 있다.
지역 부동산 관계자는 “‘똘똘한 한 채’에 대한 선호도가 점차 높아지면서 지역 내 ‘대장 아파트’를 매수하려는 수요층이 좀처럼 줄어들지 않는다”면서 “다주택자들이 보유주택 수를 줄이더라도 양도세가 비교적 낮은 비규제 지역 아파트를 팔거나, 저가 아파트를 먼저 매도할 것”이라고 설명했다.
석현주기자 hyunju021@ksilbo.co.kr
