코로나 시대가 지나면서 부동산 가치는 급락하고 깡통전세는 급증했다. 올해 전세사기 피해자만 4481명, 피해액은 5105억원으로 집계됐다. 집은 삶에 있어서 필수재다. 월세가 부담스러운 무주택자들은 전세로 몰릴 수밖에 없다. 전세제도는 무주택자들의 주거비용 부담을 줄여주는 좋은 제도지만 그만큼 리스크가 존재한다. 임차인은 2년 동안 무상으로 집을 사용하는 대가로 본인의 전 재산을 생면부지의 남에게 무이자로 대여해주는 셈이다. 심지어 본인의 전 재산뿐 아니라 은행 대출까지 받아서 말이다.
전세 계약 전에 나의 임차권보다 우선하는 근저당권 등의 담보채권이 없는지를 확인해야 하고 대항요건과 확정일자를 갖춰야 한다는 것 정도는 많이들 알고 있다. 그러나 이뿐만 아니라 임대인의 세금도 놓치지 않고 확인해야 한다.
보다 우선한다. 물론 주택임대차보호법 제8조에 의한 확정일자 이전에 법정기일이 도래한 국세는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권 소액임차보증금은 법정기일에 따른 순위에 상관없이 국세보다 우선하지만 보호되는 금액이 크지 않다. 광역시의 경우 8500만원 이하인 임차보증금일 때 2800만원까지만 우선 변제된다. 따라서 최근에는 전세 계약시 임대인에게 납세증명서를 요청해 임대인의 체납 여부를 확인하는 임차인들도 많아졌다. 그러나 납세증명서로 국세와 임차권의 우선권을 확인하는 것은 주의해야 한다.
국세징수법 제107조 제2항에 따르면 납세증명서는 발급일 현재 체납액이 없다는 사실을 증명하는 문서다. 체납액이란 지정납부기한까지 납부하지 아니한 국세와 강제징수비를 뜻한다. 지정납부기한은 관할 세무서장이 납부고지를 하면서 지정한 기한이다.
국세는 법정 신고납부기한이 있고 신고납부기한 내에 납부하지 않는 경우 세무서에서 납부고지서를 발송하게 된다. 납부고지서의 납부기한까지 납부하지 않으면 세무서에서는 2차 고지에 해당하는 독촉장을 발송하게 되고, 독촉한 납부기한까지도 납부하지 않으면 재산을 압류·매각·청산하는 체납처분 절차를 밟게 된다. 이때부터 체납이라고 부른다. 납세증명서는 체납액에 대한 증명서이므로 납부고지서의 납부기한이 지나지 않고 미납되어 있는 세액은 확인하지 못한다.
문제는 우선 순위를 다툼에 있어 국세기본법 제35조 제2항에 따르면 과세표준과 세액을 정부가 결정·경정 또는 수시부과 결정을 하는 경우 고지한 해당 세액의 법정기일은 그 납부고지서의 발송일로 되어 있다는 것이다. 만약 임대인이 법정 신고납부기한까지 납부하지 않은 미납세액이 있어 세무서에서 임대인에게 납부고지서는 발송이 되었지만 납부고지서상 납부기한이 지나지 않았다면 임대인은 납세증명서를 발급받을 수 있고, 납세증명서로 임대인의 체납여부만 확인한 임차인이 전세 계약을 하고 임대인에게 납부고지서가 발송된 이후 임차권에 대항요건과 확정일자를 갖췄다면 임차인의 보증금은 우선순위에서 밀리게 된다.
임차인이 임대인의 체납액뿐만 아니라 미납세액까지 모두 확인하려면 국세징수법 제109조에 따른 미납국세 열람제도를 이용하는 것이 좋다. 종전에는 임대차 계약 전에만 임대인의 동의하에 건물 소재지 관할 세무서에서만 신청이 가능했으나, 2023년 4월 1일 개정 이후에는 임대차 계약 전 또는 임대차 계약 이후 임대차 기간이 시작하는 날까지 전국 세무서에서 신청이 가능하며 보증금이 1000만원을 초과하는 자는 임대인 동의도 필요가 없다.
‘권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다’는 법언이 있다. 본인의 재산은 누가 뭐라 해도 스스로 지켜야 한다. “나는 아니겠지”라는 생각으로 안일하게 전세 계약을 하는 것만큼 고양이에게 어물전을 맡기는 일도 없다.
그러나 이러한 문제는 개개인이 스스로 제대로 챙기지 못했기 때문만은 아니다. 이미 납세증명서에는 체납액 중 연장·유예된 내역과 수탁자의 물적납세의무 체납 내역이 별도로 표기된다. 납세증명서는 체납액이 없음을 증명하는 서류이지만 지정납부기한이 도래하지 않은 미납세액도 참고사항으로 표기가 되도록 해 미납국세 열람제도를 통하지 않더라도 국민들이 편하게 확인할 수 있도록 하는 것도 방법이 될 수 있다. 상대적 약자인 임차인이 더는 눈물 흘리는 일이 없도록 정부의 적극적인 개선을 기대해 본다.
김준모 김준모세무회계사무소 대표세무사 본보 차세대CEO아카데미3기
