주택임대차계약에서 흔히 볼 수 있는 계약 형태 중 하나가 이른바 ‘1년 계약’이다. 하지만 많은 임차인과 임대인은 이 1년 계약이 과연 언제, 어떤 조건에서 종료되는지 정확히 알지 못한 채 분쟁에 휘말린다. 최근 선고된 수원지방법원 판결은 이 문제를 명확히 정리해 준 사례로 참고할 만하다.
주택임대차보호법 제4조 제1항은 ‘2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다’고 규정한다. 다만 단서로 ‘임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다’라고 예외를 두고 있다. 임대인은 1년 기간의 유효를 주장할 수 없고 임차인만이 주장 가능하다. 이 규정만 보면 임차인은 언제든지 1년 계약을 주장할 수 있는 것처럼 보인다. 그러나 법원은 이 단서를 엄격하게 해석한다.
대법원은 1996년 판결에서, 임차인이 ‘계약의 종료를 주장하는 경우에만’ 단기 계약의 유효성을 주장할 수 있고, ‘계약의 존속을 주장할 때는’ 단기 계약을 내세울 수 없다고 판시했다. 즉, ‘1년만 살겠다’는 가능하지만, ‘1년 계약이었으니 그걸 기준으로 다시 2년 더 살겠다’라는 주장은 허용되지 않는다.
문제는 여기에 묵시적 갱신 제도가 결합하면서 복잡해진다.
주택임대차보호법 제6조에 따르면 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 의사표시를 하지 않으면 계약은 묵시적으로 갱신된다.
그리고 이 경우 임대차의 존속기간은 다시 2년으로 간주한다.
그렇다면 1년 계약을 체결한 임차인이 만기 무렵 아무 말도 하지 않았다면 어떻게 될까. 최근 수원지방법원은 이 질문에 기준을 제시했다. 임차인이 ‘나가겠다’는 의사를 표시했다면, 이는 계약의 ‘종료를 주장’한 것으로 보아 1년이라는 단기 기간은 유효하다.
그러나 만기 2~6개월 전 사이에 적법한 갱신 거절 통지가 없었다면, 그 1년 만기 시점을 기준으로 계약은 묵시적 갱신된다.
다만 여기서 끝이 아니다. 묵시적 갱신이 이루어진 경우, 임차인은 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약은 종료된다. 결국 임차인은 즉시 퇴거할 수는 없지만, ‘3개월 후 종료’라는 해지권을 갖게 된다.
정리해 보면, 1년 계약에서 만기 2~6개월 전 사이에 해지 통지하는 경우 묵시 갱신되지 않고 1년 만기 시점에 종료된다. 1년 만기 2~6개월 전 사이에 당사자 간 의사 통지 없이 지나가면 해당 계약은 2년 계약으로 간주하거나(법 제4조 제1항) 1년 기준으로 묵시 갱신된 계약이 될 여지가 있다.
1년 만기 전 2개월 이후 시점에 임차인이 계약 종료를 주장하는 경우, 1년 기간의 유효를 주장할 수 있고, 1년 시점을 기준으로 묵시적 갱신된다.
해지 통지했으므로 임대인에게 해지 통지 도달된 시점에서 3개월 지나면 종료된다. 계약의 존속을 주장할 때는 1년 약정했더라도 2년으로 기간 간주된다.
단기 주택임대차에서 계약 종료 문제는 결국 의사표시의 시점으로 귀결된다. 말하지 않으면 갱신되고, 늦게 말하면 3개월을 더 살아야 한다. 통지 시점이 중요하다는 점을 이번 판결은 다시 한번 상기한다.
성창우 한국부동산원 울산지사 임대차분쟁조정위원회 사무국장
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