A씨는 2018년 3월에 아버지로부터 1층에 소재하는 아파트를 증여받았다. 이에 대한 증여세를 신고하면서 증여재산가액을 기준시가(공동주택가격)인 2억원으로 산정하여 신고했다. 세무서는 이 아파트와 같은 동, 같은 면적, 다른 층의 아파트가 2018년 1월에 3억원에 거래된 사실을 확인하고, 증여재산가액을 3억원으로 보아 A씨에게 증여세를 추가로 부과했다. A씨는 이에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 제기했다가 기각당했고, 법원에 소송을 제기했다. 법원은 세가지 이유를 들어 세무서의 처분이 적법하다고 판결했다.
첫째, 세무서에서 주장하는 비교사례는 증여받은 아파트와 같은 동, 같은 면적이다. 또한 아파트의 증여일인 2018년 3월을 기준으로 전후 3개월 이내인 2018년 1월에 비교사례의 거래가 이루어졌고, 두 아파트간 기준시가의 차이는 약 2.8%로서, 5%이내에 있다. 따라서 기준시가에 차이가 있더라도 세법의 규정에 따라 유사한 매매사례의 범위 내에 있는 것으로서 시가로 인정할 수 있다.
둘째, 세법에서는 ‘평가대상 주택과 비교대상 주택의 공동주택가격의 차이가 5%이내일 것’이라는 요건을 두고 있어, 평가대상 주택과 비교대상 주택의 경제적 가치가 일정 수준 이상 차이가 나는 경우에는 유사한 매매사례에서 제외하도록 한계를 설정하고 있다. 이 한계를 초과하지 않는 범위 내에 있는 것으로서 시가로 인정할 수 있다. 즉, 가격 비교대상의 기준이 실제 매매금액이 아니라 ‘기준시가’로 규정되어 있으므로, 원고의 주장은 받아들이기 어렵다.
셋째, 이 비교사례 이외에는 같은 아파트 단지의 매매사례 중 세법에 부합하는 매매사례는 존재하지 않는 것으로 보이고, 세법에서 규정하는 다른 평가방법에 따른 시가를 인정할 만한 자료도 없다.
아파트 1층은 다른 층에 비해 실제 거래가액이 차이가 나고, 아파트에 따라 그 차이가 큰 경우도 있다. A씨의 억울한 심정이 이해가 가지만 세법에 따라 구제할 방법은 없어 보인다. 아파트를 증여 또는 상속 받아서 세금신고를 할 때는 재산가액을 산정하는 것부터 시작한다. 이 경우 매매사례가액과 기준시가를 확인해 비교하는 것이 필요하다. 매매사례가액은 ‘국토교통부 실거래가 공개시스템’에서, 기준시가는 ‘부동산 공시가격 알리미’에서 확인할 수 있다.
배성은 신영회계법인 공인회계사
