금융투자협회가 발표한 2022년 주요국 가계금융자산비교 자료를 살펴보면 2021년말 기준 부동산을 포함한 비금융자산비중이 한국은 64.4%로, 미국(28.5%) 일본(37%) 영국(46.2%) 호주(61.2%)보다 크다. 우리나라에서는 부동산이 가계금융에서 가장 큰 축을 담당하는 재산이라는 말이다. 주택 등 부동산에 영향을 미치는 요인, 특히 대출 및 세금 등을 통해 직접적인 영향을 주는 부동산정책의 변화에 관심이 클 수밖에 없다.
지난 21일 정부는 서울, 인천, 경기 일부 및 세종시를 제외한 지방의 모든 곳을 조정대상지역에서 해제한다고 발표했다. 울산 남구와 중구도 지난 26일부터 조정대상지역을 벗어났다. 조정대상지역이란 부동산시장 과열을 막기 위하여 정부가 주택법에 근거해 지정하는 지역을 말하는 것으로 높은 강도의 부동산 규제를 받는다.
정부가 이번에 대폭적인 해제를 결정한 이유는 주택가격의 하락폭이 확대되고, 금리가 가파르게 상승하는 등 하향 안정요인이 증가했기 때문이다. 특히 지방의 경우 하락폭이 확대되고, 미분양이 증가하는 등 선제적인 해제가 필요했다.
조정대상지역 해제 방침을 통해 울산의 부동산 경기하락세가 둔화될지, 상승 기조로 바뀔지를 정확하게 예측할 수는 없다, 부동산시장은 부동산 정책뿐만 아니라, 수요와 공급, 시장금리, 시장참여자의 심리, 물가, 통화량 등 다양한 요인에 영향을 받는데다 지역적인 특성도 크기 때문이다. 다만, 조정대상지역의 해제가 어떤 부분에서 영향을 미치는 지는 짚어볼 수 있다.
먼저, 조정대상지역 해제는 대출 규제를 완화한다. 부동산 주택담보 대출 비율이 상승하고, 조정대상지역일 때 대출을 제한하던 규제가 사라지면서 다주택자도 대출을 받을 수 있게 되는 등 대출에 대한 규제가 완화된다. 조정대상 지역일 때는 주택을 구입하려면 대출 비율이 낮아서 낮아지는 대출 비율 만큼 개인이 동원해야 하는 자금의 크기가 컸다. 그렇기 때문에 자금의 여력이 없는 경우는 좀처럼 주택을 구입하기가 힘들어 부동산의 거래가 축소될 수밖에 없다. 그러므로 이번 해제로 인해 미시적으로는 주택 구입자금에 대한 부담이 덜어져 주택 거래가 활성화할 것이란 예상이 가능하다.
세금 측면에서는 다주택자의 경우 양도세 중과 적용이 제외되고 1주택자의 경우 2년이상 거주 요건 없이도 비과세 해택을 적용 받을 수 있다. 취득세도 기존 2주택부터 중과되던 것이 3주택부터 중과세율이 적용돼 취득세의 부담이 덜어진다. 또한 부동산을 거래하게 되면 매수자에게는 취득세가, 매도자에게는 양도소득세가 발생하게 되는데, 취득세와 양도소득세의 세율이 높을 수록 거래 비용이 증가하게 돼 부동산 거래시 매매당사자에게 부담으로 작용하게 된다. 높은 거래비용은 부동산의 거래를 위축시킨다. 이번 조정지역 해제로 취득세 및 양도소득세의 중과가 완화된다. 거래비용이 줄어들게 되므로 거래활성화의 요인이 될 수 있다.
부동산에 대한 매수 심리가 위축되고, 금리가 가파르게 상승하고 있는 현 시점에서 이번 조정대상 지역 해제는 분명 희소식이다. 울산 중구와 남구의 부동산경기가 다시 살아나는 시점에서의 조정대상지역 지정이 울산 부동산 경기에 큰 걸림돌로 작용했기 때문이다.
현장에서 일을 하면서 최근 부동산의 신규 거래가 급감하고 그에 따른 대출 실행이 줄어든 것을 실감한다. 기준금리 인상과 과도한 부동산 규제를 통한 매수심리의 위축이 큰 이유일 것이다. 부동산 시장은 상승과 하락을 반복하며 움직인다. 이번 부동산 정책변경이 울산의 집값 안정을 위한 공급기반 확충 및 주택거래 활성화에 큰 역할을 했으면 한다.
김태우 가온감정평가법인 울산지사장 본보 차세대CEO아카데미2기
