보증금 보험에 가입한 임대사업자가 보유한 주택 가운데 절반 이상은 집주인이 주택을 처분해도 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 이른바 ‘깡통주택’인 것으로 나타났다. 특히 울산은 깡통주택 비율이 68.5%로 17개 시도 중 가장 높았다.
8일 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 박상혁 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 자료에 따르면 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 임대사업자의 보증보험 가입이 의무화된 지난 2020년 8월18일 이후 지난해 11월 말까지 임대보증금 반환 보증보험에 가입한 전국 주택은 총 70만9026가구(법인 임대사업자 51만4936가구, 개인 임대사업자 19만4090가구)로 집계됐다.
이 중 54%인 38만2991가구는 집주인의 부채비율이 80%를 넘었다.
부채비율은 집주인의 주택담보대출 등 담보권 설정 금액과 전세 보증금을 합한 금액을 집값으로 나눈 수치로, 80%를 넘으면 집을 처분해도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있어 ‘깡통주택’으로 칭한다.
전국 개인 임대사업자의 보유 주택 중 깡통주택 비율은 55.7%(10만8158가구)로 법인 보유 주택(53.4%)보다 높았다.
지역별로는 울산이 68.5%로 깡통주택 비율이 가장 높았으며 이어 광주(63.2%), 인천(60.0%) 순이었다.
서울과 경기에선 각각 59.1%, 60.6%가 개인 임대사업자의 부채비율이 80% 이상인 주택이었으며, 특히 서울 강서구는 개인 임대사업자가 보증보험에 가입한 주택의 79%(1만22가구)가 깡통주택으로 전국에서 비율이 가장 높았다.
수도권에는 개인 임대사업자의 보증보험 가입주택이, 비수도권은 법인 임대사업자의 가입주택이 많다.
법인 보유 주택 중 깡통주택 비율은 경남(74.3%), 전북(70.2%), 경북(67.5%) 순으로 높았다.
보증보험 가입 주택은 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못할 경우 HUG가 대신 세입자에게 보증금을 내준다. 이후 임대인에게 이를 청구하지만 최근 빌라왕 사례처럼 임대인이 사망하거나 도산·잠적하면 공기업인 HUG가 고스란히 손실을 떠안게 된다.
지난해 HUG가 집주인 대신 임차인에게 돌려준 전세보증금은 전년도인 2021년(5040억원)보다 83.4% 급증한 9241억원에 달했다. 지난 한해 동안 전세보증금 반환 사고가 총 1조1731억원 규모 발생했지만, HUG가 임대인에게서 회수한 금액은 2490억원(21%)에 불과했다.
이에 따라 HUG의 재무 건전성에 경고등이 켜지면서 올상반기 중 정부 출자를 통해 자본을 확충하지 않으면 임대보증금 보증보험 상품을 공급할 수 없는 상황이 됐다.
HUG의 보증보험은 세입자들의 안전판 역할을 하고있지만 한계도 뚜렷하다.
최근 벌어진 전세사기 사건에서는 보증보험 의무 가입 대상이기 때문에 안심해도 된다면서 일부 임대인들이 제도를 악용한 정황도 나타난다.
세입자는 집주인의 신용에 의구심이 들거나 전세가와 매매가가 같더라도 보증보험을 통해 보증금을 받을 수 있기 때문에 임대인의 깡통전세 계약 요구를 승낙할 가능성이 높기 때문이다. 권지혜기자 ji1498@ksilbo.co.kr
