금리 인상, 주택 가격 하락, 부동산 경기부진의 심화 등등 좋지 않은 소식만 들려온다. 부동산 가치가 하락한다는 것은 자신이 가지고 있는 자산가치가 줄어든다는 소리다. 자산은 줄어들고 실물 경기는 나빠 수입도 불안정한 와중에 또 물가는 오르고 참으로 살기 힘든 시기다. 이렇게 살기가 버거운데도 빠짐없이 날아오는 소식이 있다. 경기와 무관하게 매년 부동산 소유자들을 찾아오는 세금고지서다. 대한민국 국민이라면 누구나 헌법 제38조에 의거한 납세의 의무를 져야 하지만 합법적인 절세 방법을 외면할 이유는 없다.
부동산에 대한 세금 중 특히 관심을 가져야 하는 것은 개별공시지가다. 개별공시지가는 양도소득세·증여세·상속세 등 국세와 재산세·취득세 등 지방세는 물론 개발부담금·농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로 활용되므로 우리가 내야 하는 많은 세금에 영향을 미치기 때문이다. 개별공시지가란, 표준지공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별토지에 대한 단위면적당(원/㎡) 가격을 말한다. 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 하여 시장·군수·구청장 등이 개별공시지가를 산정해 공시한다. 이렇게 정해진 개별공시지가가 높아지면 재산세도 그만큼 많아진다. 그러니 꼼꼼하게 따져봐야 한다.
토지소유자 및 이해관계인은 누구나 이의신청제도를 활용해 개별공시지가가 적정하게 산정되는지 다시 한 번 검토해볼 수 있다. 개별공시지가는 공시되기 전 감정평가사의 검증 과정을 거친 후 결정·공시 되는데 결정·공시일로부터 30일간 부동산통합민원사이트 일사편리(kras.go.kr)에서 이의신청이 가능하다. 이의신청의 내용에 따라 조정공시도 가능해진다.
부동산을 보유하면서 발생되는 부동산 재산세와는 반대로 부동산을 매도할 때는 양도소득세가 발생한다. 부동산 투기 거래의 확산을 방지하고 부동산 가격 안정화를 목적으로 부과되는 세금으로 양도가액과 취득가액의 차액에 대하여 부과된다. 그런데 취득가액을 알 수 없는 경우에는 일반적으로 양도 당시 개별공시지가가 낮아지면 양도소득세가 낮아지는 효과가 있다. 취득가액은 실거래가가 원칙이지만 취득가액을 알 수 없는 경우에는 매매사례가, 감정평가액 또는 기준시가로 환산한 환산취득가액으로 계상한다. 토지의 경우 기준시가는 개별공시지가를 의미한다. 실무상 취득가액을 알지 못하는 경우에는 기준시가로 환산한 환산취득가액을 주로 활용되기 때문에 일반적으로 양도당시 개별공시지가가 낮아지면 양도소득세가 절감되는 효과가 있는 것이다.
양도소득세를 절세할 수 있는 방법은 또 있다. 취득원가가 높아질수록 양도차액이 줄어들어 양도 소득세는 낮아지기 때문에 취득원가를 높이기 위해서 상속세 및 증여세법에 의한 감정평가를 활용하는 방법을 논의해볼 수 있다. 부동산의 상속 또는 증여시 감정평가를 받게 되면, 상속 및 증여재산의 취득원가가 개별공시지가가 아닌 감정평가금액이 된다. 개별공시지가는 정책적으로 활용되기 위한 금액으로 일반적으로 시가보다 낮다. 따라서 감정평가를 통해 결정된 시장가치로 상속 및 증여재산의 취득가액을 신고를 한다면 향후 매도시 발생되는 매도차액이 줄어들어 양도소득세가 절세되는 것이다.
상속세 및 증여세가 부담될 수도 있지만 상속세 및 증여세법에서는 부부간 증여는 6억원, 직계 존·비속의 경우 5000만원까지 비과세 하는 규정을 두고 있어서 이러한 법 규정과 감정평가를 활용한다면 적잖이 절세할 수 있다. 물론, 배우자에게 증여하고 나서 배우자가 양도하게 되면 종전에는 5년 이내 양도 시 이월과세 규정이 적용되었으나 올해부턴 10년으로 바뀌었다는 부분은 고려돼야 한다. ‘우리가 신호등을 기다리는 것은 곧 신호가 바뀔 거라는 것을 알기 때문이다’라는 글을 본 적이 있다. 지금의 힘겨운 시기 또한 바뀌는 때가 올 것이다. 하지만 마냥 기다리고 버티기 보다는 현재 적용 가능한 다양한 정책과 제도들을 활용하면 좀 더 현명하게 대처할 수 있을 것이다.
김태우 가온감정평가법인 울산지사장 본보 차세대CEO아카데미2기
