불과 2년 전만 하더라도 아파트 매매가격과 전세가격이 급등했고, 전세세입자는 전입할 물건을 구하지 못해 어려움을 겪었다. 그러나, 최근 금리인상과 채권시장 경색 등의 여파로 아파트 매매시장이 급격하게 냉각됨에 따라 우리 울산 역시 아파트 매매시장과 전세시장이 급변하고 있다. 곳곳에서 역전세(아파트를 매매하더라도 전세보증금을 되돌려 주지 못하는 상황)의 염려까지 번지고 있고, 실제 한국부동산원의 16일 공개자료를 보면 지난달 전국에서 발생한 전세 보증 사고 금액은 1862억20만원으로, 10월(1526억2455만원) 대비 22% 늘었다. 상황이 이렇다보니 전세를 준 임대인도, 전세로 입주해 살고 있는 임차인도 불안하다. 불안한 만큼 임대인 임차인 모두 자신의 법률상 지위에 대해 기본 지식은 갖추고 있는 것이 좋다.
엄밀히 말해 전세와 임대차는 다르다. 전세는 물권으로 부동산등기부에 전세권 등기가 되어 있는 것이고, 임대차는 부동산 등기부에 전세권 등기가 되지 않은 상태로 흔히 말하는 전입신고로 보호받는 채권관계이다. 전세라고 이야기하는 관계의 대부분은 임대차인 경우가 많지만, 주택임대차보호법에서 임차인을 강하게 보호하다보니 실무에서는 사실상 전세권과 임차권이 큰 차이없이 다루어진다. 그래도 분명 차이는 있으니 물권적 전세인지 채권적 임대차 관계인지는 임대인과 임차인이 정확히 알고 있어야 한다.
임차인이 전세자금대출의 방법으로 임대인에게 보증금을 지급한 경우, 임대인은 임대차관계(또는 전세관계)를 정리할 때 보증금 반환에 신중해야 한다. 임차인에게 보증금을 반환했는데, 임차인이 금융기관에 전세자금대출을 상환하지 않으면 임대인이 큰 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 따라서, 임차인이 전세자금대출의 방법으로 보증금을 지급했다면 반드시 해당 금융기관과 사전에 충분히 상의한 후 보증금 상환대상을 정확히 알고 상환해야한다.
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(계약조건변경 조건 부과한 경우 포함)의 통지를 하지 않거나 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우에는 이른바 ‘묵시적 갱신’이 이루어진다. 묵시적 갱신이 이루어지면, 임차인은 전 임대차와 동일조건 임대차를 임대인에게 주장할 수 있고, 이와 별도로 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수도 있다. 이런 경우 계약해지 통지를 받은 임대인은 통지받은 후 3개월이 지나면 임대차가 만료한 효력이 발생하며 보증금을 임차인에게 돌려줄 의무가 생긴다. 요즘처럼 새로운 임차인을 구하기 어렵고 금융기관에서 담보대출 등 금원을 빌리기 쉽지 않을 때, 임대인이 묵시적 갱신 사실만 신뢰해 자금계획을 짜 두지 않으면 자칫 곤란한 상황에 놓이기 쉽다. 따라서, 임대차 기간 만료가 가까워진 임차물건이 있다면 임대인이 적극적으로 임차인과 상의해 정확하게 계약갱신 여부와 기간 등을 정해 서류로 남겨두는 것이 불측의 어려움을 막는 방법이 될 것이다.
임차인의 경우, 계약기간이 만료되어 새로운 집을 계약해서 퇴거해야 하는데도 보증금을 돌려받지 못해 난감한 상황이 생길 수 있다. 임차인의 ‘점유’가 주택임대차보호법의 대항력 발생을 위한 주요 요건이므로 ‘점유’를 유지하지 못할 상황에서는 ‘임차권등기’제도를 적극 활용함이 좋다. 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 대항력을 갖춘 임차인에게 저당권에 준해 경매에서 우선 변제받을 권한을 부여한다. 하지만, 최근 부동산 경기가 침체해 경공매의 낙찰가격이 낮게 형성되는 상황에서는 자칫 임차인이 거주 물건을 경매에 붙이더라도 보증금을 모두 보전받기 어려울 수도 있다. 따라서, 임차인은 계약만료가 가까워지면 임대인과 유기적으로 대화하며 서로가 극한의 상황에서 대응수단을 잃게 되지 않도록 조율할 필요가 있다. 아울러, 새롭게 임대차계약을 체결하는 임차인들은 전세보증금반환보증보험 가입을 적극 고려함이 좋다. 역전세 상황이 발생하고 임대인이 채무초과 상태에 놓일 때 임차인이 복잡한 법률분쟁에서 빠져나올 수 있는 가장 간편하고 효과적인 방법이기 때문이다.
최근 급격한 부동산 경기 변동을 지켜보며, 좋은 날이 있으면 힘든 날이 있고, 힘든 날이 있으면 다시 좋은 날이 있다는 평범한 진리를 생각하게 된다. 차면 기울고, 기울면 다시 차는 것이 세상이치이니 당장의 어려움이 있더라도 다시 좋을 날을 생각하며 희망을 가지고 부디 굳건히 버텨내시기를 응원한다. 아울러, 이렇게 변동되는 것이 세상인 만큼 법률관계는 계약서 등으로 명확하게 해두어 불확실성을 줄여가는 것이 현명함이 아닐까 건의한다.
김상욱 법무법인 더정성 대표변호사
