지속적인 금리 상승으로 이자부담이 가중되고 있다. 높은 이자에 부동산시장 또한 침제의 늪을 빠져 나오지 못하고 있다. 겨울바다 보다 더욱 차갑게 얼어붙은 부동산시장 상황에 국토교통부는 지난 3일 2023년 주요업무추진계획을 발표했다. 내용을 보면 △실질적 균형발전을 위한 규제완화 및 성장 인프라 확충 △주택시장 안정과 주거약자 복지 구현 △교통 혁신 △민간 중심 국토교통 관련 산업의 활력 제고 △살기 좋은 생활환경 조성 등 실물경제에 미치는 영향력이 큰 사안들이다. 이중에서 특히 지방자치단체 GB(개발제한구역)해제 권한의 확대와 지역교통망 확충은 울산지역 부동산시장에도 적잖은 영향력을 미칠 것으로 예상된다.
정부는 비수도권 지자체의 GB해제 권한을 기존 ‘30만㎡ 이하’에서 ‘100만㎡ 미만’으로 대폭 확대해 지역의 GB활용도를 제고했다. 해제 권한 확대만 바라본다면 울산시에는 긍정적인 영향이 있을 것으로 보인다. 울산의 GB는 전체 행정구역의 25% 수준에 이를 정도로 넓다. GB가 차지하는 비중이 크기 때문에 GB가 도시확장을 저해하는 정도 또한 크다. 특히 도심 한가운데를 관통하고 있어 도시의 단절현상을 야기하고 균형있는 확장발전을 저해하고 있다. 북구와 중구는 전체 면적의 절반정도가 GB다. 현재 추진 중인 동해선광역전철이 북울산역까지 연장되는 등 교통 인프라가 확충되더라도 주변지역이 GB로 묶여 있어 사실상 역세권 등의 개발은 힘들다. 무분별한 해제가 아닌 꼭 필요한 부분의 도심 속 GB해제가 시급한 상황이다.
김두겸 울산시장은 GB해제를 통한 산업단지 개발 및 일자리 창출을 주요 공약으로 내세웠다. 정부도 실질적인 국토균형발전을 위한 규제완화를 목표로 GB해제를 추진하고 있으므로 도시발전 계획에 맞게 효율적으로 대폭 해제될 수 있는 좋은 기회가 될 수 있다. 다만, 울산지역 GB의 대부분은 환경평가 1~2등급이기 때문에 GB해제를 위해서는 국토부와 사전협의를 해야 한다. 따라서 단순히 GB해제 권한의 확대만으로는 울산의 GB해제를 이루기는 힘들 것이라는 점도 주목할 필요가 있다.
도시의 확장 및 발전을 위해서는 편리한 교통인프라가 필수적이다. 편리한 교통인프라는 유동성을 증대시켜 도시에 활력을 불어넣어주는 역할을 한다. 그럼에도 불구하고 울산시는 광역시 중에서 유일하게 도시철도가 없다. 대중교통의 한계가 타 지자체에 비해 명확해 도시발전을 저해하고 있는 것이다. 이를 해결하기 위해 울산시는 트램 1·2호선 개설 및 부울경 1시간 생활권을 완성하기 위한 울산~양산~부산 광역철도 개설에 힘쓰고 있다. 1·3 부동산대책은 지역이 주도하고 정부가 이를 뒷받침하는 울산지역의 균형발전을 위한 교통인프라 구축에 힘을 실어 줄 것으로 기대된다.
국토부는 부산~양산~울산의 광역철도에 대해 경제성을 확보한 사업계획을 지자체와 함께 마련해 예비타당성 조사를 추진할 것이라고 발표했다. 다만, 부산~양산~웅상~KTX울산역을 연결하는 부울경광역철도가 수송량과 속도의 문제가 있는 트램에서 경전철로 변경하고 시가지는 지하화로 건설하는 것으로 변경하는 것을 검토 중인 만큼 높은 비용의 문제로 현실적인 대안으로 제시된 울산시의 트램 1·2호선보다는 이번 기회를 통해 지하화를 통한 도시철도 개발을 검토해보는 것을 제안해 본다.
지금 울산의 부동산시장은 그 어느 때보다도 추운 겨울이다. 가파른 금리 상승으로 이자부담은 높아져만 가고, 매수심리는 계속적으로 하락하고 있다. PF(Project Financing)자금 차입이 어려워 멈춰있는 건설현장이 증가하고 있으며, 방치된 건설현장은 지역을 더욱 슬럼화하는 등 총체적인 난국이다. 이러한 현상이 전국적인 현상이라 어쩔 수 없다고 방관하고 방치해서는 안 될 것이다. 그게 무엇이든 도시에 다시 활력을 불어넣어 줄 수 있는 개기가 절실하게 필요하다. 이번 1·3 부동산대책이 다시금 울산에 활력을 불어넣는 불씨가 됐으면 한다.
김태우 가온감정평가법인 울산지사장 본보 차세대CEO아카데미2기
