임대차계약에서 기간의 계산은 핵심적인 실무 요소다. 갱신 거절, 묵시적 갱신, 갱신 요구, 권리금 회수 기회 보호 등 임대차보호법 상 권리 행사는 모두 특정 기간 내에 이뤄져야 한다. 주택임대차보호법에서는 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신이나 갱신 거절 통지를 해야 한다. 상가건물 임대차보호법에서는 ‘만료 6개월 전부터 1개월 전까지’ 또는 ‘6개월 전부터 임대차 종료 시까지’로 명시하고 있다.
문제는 이 기간을 역산할 때 ‘초일산입’(初日算入)과 ‘초일불산입’(初日不算入) 중 어느 원칙을 적용할 것인가다.
민법 제157조에서는 ‘기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입하지 아니한다’고 규정한다. 즉, 초일불산입이 원칙이며, 첫날은 계산에서 제외하고 다음날부터 기간을 계산한다.
다만, 제157조는 단서에서 ‘그 기간이 오전 0시로부터 시작하는 때에는 그러하지 아니하다’라고 규정해, 이 경우에는 초일을 산입한다. 또한 민법 제160조 제1항은 ‘기간을 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 역(曆, 태양력)에 의하여 계산한다’고 한다.
제2항에서는 ‘주, 월 또는 연의 처음으로부터 기간을 기산하지 아니하는 때에는 최후의 주, 월 또는 연에서 그 기산일에 해당한 날의 전일로 기간이 만료한다’고 규정한다. 즉, 역산할 때 초일을 포함할지 여부에 따라 ‘1개월 전’ 등의 계산 결과가 달라질 수 있다.
묵시적 갱신을 저지하기 위해서는 임대인이 기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 임차인에게 도달시켜야 한다. 임대인의 갱신거절 조건변경 통지 시점이 문제 된 소송에서 한 법원은 초일불산입으로, 다른 법원은 초일산입으로 역산했다.
이처럼 법원 간 해석이 다르다는 점은 실무상 혼란을 초래할 수 있다. 법무부·국토교통부 발간 주택임대차보호법 해설집(2020년)에서는 초일불산입 원칙을 따르도록 안내한다. ‘1개월 전까지’의 기간을 계산할 때에는 ‘초일불산입 원칙에 따라 계약만료일 1개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지 임대인에게 갱신의 의사가 도달돼야 한다’고 설명했다.
그러나 이는 행정부의 해석이고, 법의 최종 해석기관은 법원이므로 상기 판결들처럼 엇갈린 해석이 내려지고 있는 이상 법적 불확실성은 여전히 존재한다.
이러한 불확실성을 고려해 분쟁을 예방하기 위해서는 보수적 접근이 최선이다. 갱신거절, 조건변경, 갱신요구 등 기간 제한이 있는 권리는 법정 기간의 중간 시점(만료 3~5개월 전)에 통지하는 것이 안전하다. 하루 차이로 갱신 요구가 불발되거나, 해지 대신 계약이 묵시적으로 갱신되거나, 권리금 회수 기회가 사라질 수 있으므로 ‘기간의 경계’를 피하는 것이 현명한 임대차 관리 전략이다. 경계일에 맞춰 통지하는 것은 하루 차이로 효력에 영향을 미칠 수 있으므로 피해야 한다.
근본적 해결을 위해서는 임대차보호법에 기간 계산 방법을 명확히 규정하는 것이 좋다. 현재와 같은 해석상 혼란은 임대인과 임차인 모두에게 법적 불안정성을 가져다주기 때문이다.
성창우 한국부동산원 울산지사 임대차분쟁조정위원회 사무국장
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