한 치킨점 사장 A씨는 최근 임대인과의 분쟁으로 곤란한 처지에 놓였다. 이전 점포 주인으로부터 권리금을 주고 영업권을 넘겨받아 장사를 해왔는데, 계약이 끝나자, 임대인이 ‘이전 사업자가 설치한 인테리어와 설비까지 모두 철거하라’며 거액의 비용을 요구한 것이다. A씨는 ‘내가 설치한 것도 아닌데 왜 내가 치워야 하느냐’고 반발했다.

이처럼 영업 양수·양도 과정에서 ‘원상회복의무’의 범위를 둘러싼 분쟁은 실무에서 자주 발생한다. 법원은 원칙적으로 ‘임차인은 임차받을 당시의 상태로 반환하면 된다’는 입장을 유지하지만 특약이 있거나 임차권(임차인 지위)을 승계하면 예외적으로 이전 임차인이 설치한 시설까지 철거해야 한다고 보고 있다.

우선 원칙은 임차 당시 상태로만 반환하는 것이다. 대법원은 ‘임차인은 임대차가 종료되면 임차받았을 당시의 상태로 반환하면 되고, 별도의 약정이 없는 한 이전 임차인이 설치한 시설물까지 철거할 의무는 없다’고 판시했다. 즉, 원상회복의 기준은 ‘임차 개시 시점의 상태’라는 것이다. 따라서 단순히 영업을 인수했다고 해서 전 임차인의 설치물까지 철거할 필요는 없다.

문제는 계약서에 특약이 있는 경우다. 한 사건에서, 임차인은 이전 커피전문점을 영업양수해 기존 시설을 그대로 사용하다 계약 종료 후 이를 철거하지 않고 반환했다. 계약서에는 ‘임차인은 종료 시 ‘자기 소유’의 시설을 철거하고 원상회복한다’는 조항이 포함돼 있었다. 법원은 ‘영업양수를 통해 시설을 인수한 이상, 그 시설은 현 임차인의 소유가 되었고, 특약에 따라 자기 소유 시설을 철거해야 한다’며 인수한 시설까지 철거해야 한다고 판시했다. ‘자기 소유 시설 철거’ 특약이 있다면 이전 임차인의 시설까지 원상회복 대상이 된다.

영업양수와 임차권 양수(임차인 지위 승계)는 구분해야 한다. 영업을 양수했다는 사실만으로 이전 임차인의 임대차계약이 자동으로 승계되는 것은 아니다. 영업양수 외에 임차권도 승계했다면, 즉 전 임차인의 지위를 그대로 이어받았다면 이야기가 달라진다. 이 경우에는 이전 임차인의 임차 개시 시점을 기준으로 원상회복의무를 부담하게 된다.

영업양수를 하며 보통은 임대인과 새로운 계약서를 작성하게 되는데, 이때의 계약이 (보증금, 차임, 기간 등의 면에서) 이전 계약의 연장선인지 아니면 전혀 다른 내용의 별개의 계약인지가 쟁점이 되고, 구분이 쉽지 않다. 결국 임차인의 원상회복 범위는 다음과 같이 정리된다. 원칙은 임차 개시 당시 상태로만 반환한다는 점이다. 다만 예외는 있다. 첫번째, ‘이전 시설까지 철거, (영업양수)자기 소유 시설 철거’ 등 특약이 있으면 인수 시설까지 철거해야 한다. 두번째, 임차권(임차인 지위) 승계가 있다면 이전 임차인 시설까지 철거해야 한다. 단순 영업양수(임차권 승계 없는)는 종전 임차인의 원상회복의무까지 승계되지 않는다.

영업을 인수할 때는 반드시 임대차계약서의 특약 내용과 임차권을 승계하는 계약인지, 새로운 계약인지를 꼼꼼히 확인해야 한다. 특약 한 줄, 계약 형태 하나가 수천만원의 철거비 부담으로 이어질 수 있기 때문이다. 보증금·차임·기간 등의 면에서 이전 계약과 유사하면 승계되는 계약으로, 이전 계약과 많은 차이가 나는 경우 승계가 아닌 별개의 새로운 계약으로 볼 여지가 있다. 사안에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 계약 단계에서 법률 전문가의 자문을 받는 것이 안전하다.

성창우 한국부동산원 울산지사 임대차분쟁조정위원회 사무국장