임대차계약이 중도에 종료되는 경우 빈번히 벌어지는 분쟁 가운데 하나가 ‘중개수수료 부담’ 문제다. 임대인은 ‘임차인이 먼저 나가겠다고 했으니 새 임차인을 구하는 비용도 책임져야 한다’고 주장하고, 임차인은 ‘새 계약의 당사자가 아닌데 왜 내가 중개 보수를 내야 하느냐’고 반발한다. 법적으로 이러한 경우를 어떻게 다뤄야 할까.

우선 중개수수료는 원칙적으로 임대인 부담으로 특약이 없는 한 중개수수료는 임차인의 부담이 아니다. 법원은 임차인이 계약 기간 중도에 영업을 접고 명도했더라도, ‘임대인이 새 임차인과 계약을 체결하기 위해 지출한 중개료는 본래 임대인이 부담해야 할 비용’이라고 봤다.

임대차가 중도에 종료되었더라도 임대인은 결국 새 임차인을 구해야 하고, 그 과정에서 중개 보수는 필수적으로 발생한다. 따라서 임차인이 기간을 채우지 못했다는 사정만으로 이 비용을 전가하는 것은 부당하다는 것이다. 임대인이 임차인 보증금에서 이를 공제한 것 역시 잘못된 공제로 판단했다.

다만 상기 법원 판결의 단서에 따르면, 계약 체결 당시 ‘약정된 기간 도중 퇴거하는 경우 신규 중개수수료는 임차인이 부담한다’ 등의 특약을 맺었다면 중개수수료 임차인 부담은 유효할 수 있다.

최근 법원은 한 걸음 더 나아가 주택임대차에서 묵시적 갱신 후 해지하는 경우 특약이 있어도 임차인에게 중개수수료를 부담시키는 합의의 효력을 부정하였다. ‘묵시적 갱신 후 중도 퇴실 시 중개 보수는 임차인 부담’이라는 특약이 있었고, 묵시적 갱신 후 임차인이 주택임대차보호법 제6조의2에 따른 해지권을 행사한 사안에서 해당 특약은 무효라고 판단했다.

주택임대차보호법은 묵시적 갱신 후 임차인이 언제든지 해지 통지를 할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 계약이 종료된다고 규정한다. 이는 임차인의 이동권·주거 안정성을 강화하기 위한 강행 규정이다. 따라서 중개 보수 부담을 임차인에게 돌리는 특약은 이러한 법정 해지권을 실질적으로 제약하는 결과가 되고, 같은 법 제10조에 따라 ‘임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 없다’는 것이다.

이 논리를 연장하면 갱신 요구권에 의한 갱신계약의 경우에도 제6조의2에 따른 해지권이 발생하므로, 이 경우 중개 보수 부담을 임차인에게 돌리는 특약도 무효가 될 것이다.

임대인과 임차인은 임대차 계약 기간에 구속된다. 다만 묵시 갱신, 갱신권에 의한 갱신 계약인 경우 임차인에게는 기간 도중 해지권이 있고 이를 사용하면 3개월 후 임대차 계약이 종료된다. 3개월 해지권이 없고 계약에 따로 중도 해지권을 두지 않은 이상, 임차인은 기간 도중 계약을 종료시킬 권한이 없다.

이런 경우라면 임차인 입장에서 계약을 중간에 종료시키고 보증금을 받기 위해 부득이 스스로 신규 임차인을 구하거나 신규 계약 중개수수료를 부담하는 조건으로 계약을 종료시켜야 할 수도 있다.

성창우 한국부동산원 울산지사 임대차분쟁조정위원회 사무국장