울산시가 서부권 제2도심 개발의 핵심으로 꼽고 있는 KTX역세권 복합특화단지 개발 사업이 본격화된다. 관련 행정 절차가 막바지에 다다른 가운데 최대 난제인 보상·환지 절차가 조만간 시작되기 때문이다. 사업 추진에 각종 의혹을 제기하는 토지 소유주들이 적지 않음에 따라, 수천억원대에 달하는 보상금 등을 놓고 벌이는 특수목적법인(SPC)과 지주들의 줄다리기가 향후 사업 추진의 최대 관건으로 떠오를 전망이다.
9일 시에 따르면, 복합특화단지 시행사인 SPC (주)울산복합도시개발은 지난달 18일 사업자 지정을 받고 지난주 보상 담당 용역업체 및 환지 담당 용역업체 선정 공고를 통해 협상 대상자를 선정했고, 조만간 계약에 이어 보상·환지 절차에 들어갈 예정이다. 울산복합도시개발은 울산도시공사와 울주군, 한화가 지분을 갖고 있다.
울산복합도시개발은 우선 오는 24일 삼남읍 행정복지센터 3층 회의실에서 복합특화단지 개발 관련 환경영향평가 초안 주민 설명회를 개최한다. 이 자리에서 보상 및 환지 일정 등을 개략적으로 소개한다. 토지 소유주들의 관심이 뜨거운 만큼 이날 이후 보상·환지 상담 창구를 운영한다는 계획이다.
울산복합도시개발은 가급적 내년 6~7월까지 실시설계 인가를 얻는 것을 목표로 하고 있다. 실시설계 인가 뒤 토지 수용의 근거를 확보해 토지 보상 공고, 토지물건 조사, 주민 설명회 등을 거쳐 보상·환지 절차를 진행한다.
보상·환지 대상 토지는 총 사업 부지 153만2534㎡ 가운데 4.8%인 국공유지 7만2803㎡를 제외한 145만9731㎡에 달한다. 울산복합도시개발은 전체 부지 가운데 보상 및 환지 토지의 비율은 아직 예측하기 어렵다는 입장이다. 혼용방식 개발의 경우 사례 자체가 많지 않은 데다, 환지가 13~15%선에 그친 사례와 60~70% 달하는 사례 등이 존재해 예상이 쉽지 않기 때문이다. 울산복합도시개발은 실질적인 협의 보상은 2022년 후반이나 2023년 초반께 시작될 것으로 예상하고 있다.
외부 자금 차입인 PF(Project Financing) 규모 역시 보상가에 대한 감정평가와 및 환지 토지에 대한 평가가 끝나야 산출할 수 있다는 입장이다. 앞서 사업 착수 전 울산시가 추정한 PF 규모는 초기 공사비를 포함해 4000억~4600억원선이다.
보상·환지 관련 밑그림이 그려진 가운데, 울산복합도시개발과 지주단체 사이에 주도권을 쥐려는 신경전이 극심하게 전개될 것으로 예상된다. 특히 일부 지주단체는 사업 추진 직후부터 각종 의혹을 제기하는 등 울산시와 울산복합도시개발에 대한 불신을 표출하고 있는 만큼, 수천억원대에 달하는 보상비 및 환지를 놓고 줄다리기 장기화가 우려된다. 울산도시공사 관계자는 “다양한 주민들이 참여하는 보상·환지협의체를 구성해 최대한 토지 소유주들의 의견을 수렴하겠다”고 밝혔다.
한편 울산복합도시개발은 자금이 확보되면 일단 환지가 확정된 한화 소유 부지를 중심으로 토목공사를 시작한다는 방침이다. 이춘봉기자 bong@ksilbo.co.kr
