최근 울산 남구가 조정대상지역에서 전면 해제된 가운데 10월 한달간 1200세대 이상의 공급물량이 쏟아진다. 규제해제 지역 신규분양 단지에 대한 옥석가리기가 본격화될 전망이다.
4일 직방 조사에 따르면 이달 울산에서는 총 4개 단지 1233가구가 일반분양을 준비하고 있는 것으로 나타났다. 남구 야음동 울산호수공원에일린의뜰1단지(310가구), 울산호수공원에일린의뜰2단지(210가구), 남구 신정동 빌리브리버런트(311가구), 울산문수로금호어울림더퍼스트(402가구) 등이며, 모두 남구 지역이다.
울산 남구의 경우 최근 조정대상지역에서 해제되면서 대출과 청약 자격 요건이 완화됐기에 실수요자들의 관심도 높아지고 있는 상황이다.
우선 대출은 9억원 이하 주택의 LTV(주택담보인정비율)가 50%에서 70%로 늘어난다. 이에 따라 아파트 청약 중도금 대출(60%)의 폭이 늘어날 여지가 생긴다. 중도금 대출 보증도 세대당 2건으로 늘어난다.
청약 자격 조건도 달라진다. 청약 1순위에 다주택자나 세대원도 청약이 가능하다. 청약통장 가입기간이 24개월 이상이던 1순위 자격이 6개월 이상으로도 완화된다. 민영주택의 경우 가점제 적용 비율(85㎡ 이하 75%, 85㎡ 초과 30%)이 낮아져 추첨으로 당첨될 가능성도 높아진다.
직접적인 청약 규제 완화는 아니지만 세금 완화도 청약 시장에는 호재로 받아들여진다. 조정대상지역에서 해제되면, 취득세는 2주택까지 기본 세율이 적용되고, 양도세는 2년만 보유하면 비과세가 가능해진다.
다만 조정대상지역이 해제돼도 분양권 전매 제한은 유지된다. 정부는 2020년 5월 광역시 주택의 전매제한 기한을 소유권 이전 등기까지로 강화했다. 이에 따라 울산 남구는 조정대상지역에서 해제됐지만 분양권 전매 제한은 계속 적용 받는다.
이처럼 조정대상지역 해제 수혜가 인기 지역 대규모 단지에 몰리면서, 분양시장의 양극화는 더욱 심해질 것으로 보인다.
지역 분양업계 관계자는 “규제지역 해제로 분양시장의 냉기는 다소 풀리겠지만 기존 주택가격 가격 하락이 길었던 만큼 가격 경쟁력에 분양성적이 갈릴 것”이라며 “분양가상한제 적용, 중도금대출, 금융조건 등 자금 부담을 덜 수 있는 곳들을 중심으로 청약자가 늘면 분양시장의 분위기도 점차 회복될 것”이라고 말했다.
한편 이날 직방 조사에 따르면 이달 전국 74개 단지에서 5만9911가구(임대·사전청약 물량 제외)가 공급되는 가운데 4만7534가구가 일반분양을 준비하고 있다. 이는 총 분양 예정 가구 수와 일반분양 가구 수가 전년 동월 대비 각각 237%, 190% 증가한 것이다.
지난 8월 말 조사된 9월 분양 예정 사업지는 71개 단지, 총 4만7105가구, 일반분양 4만791가구였다. 하지만 최근 재조사 결과 실제 분양이 이뤄진 단지는 24개 단지, 총 1만8589가구(공급실적률 39%), 일반분양 1만3357가구(공급실적률 33%)로, 실제 분양은 예정 물량 대비 40% 이하에 그쳤다.
직방 관계자는 “정부가 지방과 수도권 일부 지역을 대상으로 규제지역을 완화하면서 청약 관련 규제가 풀리는 만큼 주춤했던 분양시장이 살아날지 주목된다. 다만 금리 인상 압박과 더불어 분양가상한제 적용, 민간택지 전매제한 등의 영향으로 분양권 거래 증가는 제한적일 것”이라고 전망했다. 석현주기자
