울산지역 업무·상업용 부동산 시장이 최근 2년간 지속된 고금리와 부동산시장 침체로 직격탄을 맞았다.
보증금이나 관리비를 대폭 할인해 주기도 하고, 50%가 넘는 할인 분양에 나서는 사례도 잇따르고 있다.
상가 투자 외면과 미분양 확대, 할인 분양의 악순환이 이어져 상가 개발시장 침체가 장기화할 것이라는 우려까지 나온다.
2일 국토교통부 실거래가 공개시스템 통계에 따르면 올해 2분기 울산지역 상업·업무용 부동산 거래건수는 총 168건으로 지난해 같은기간(302건) 대비 절반가량 줄어든 것으로 나타났다.
주택시장의 거래 절벽이 심화한 가운데 상업용 거래까지 감소한 것은 금리 인상의 여파가 크다. 통상 주택보다 더 많은 금액을 대출에 의존하는 만큼 고금리 정책에 민감할 수밖에 없기 때문이다. 실제 울산 상업업무용 부동산의 경우 지난해 1분기 거래량이 245건에서 2분기 300건으로 증가했으나 한국은행이 7월 사상 첫 ‘빅스텝’(기준금리 0.5%p 인상)을 단행한 이후 3분기 175건, 4분기 161건으로 2분기 대비 절반으로 감소했다. 여기에 고물가와 코로나 장기화에 따른 자영업자들의 수익 감소와 임대료 하락도 상업용 부동산 투자 수요 감소로 이어지고 있다.
한국부동산원에 따르면 2분기 울산지역 집합상가(대형 상업시설 내 구분상가) 투자수익률(임대료 등 소득수익률과 자산가치 변동을 나타내는 자본수익률을 합한 수익률)은 1.03%를 기록했다. 2020년 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 초기 수준까지 떨어진 것으로, 대출금리 등을 고려하면 사실상 손해 보는 셈이다.
여기에다 울산지역 집합상가 공실률은 18.2%로 전국 광역시 가운데 가장 높은 것으로 나타났다. 특히 농소(31.9%), 성남옥교동(25.9%) 등에 위치한 집합상가 공실률은 25%를 넘어서며, 4곳 중 1곳 비어 있는 상황이 됐다. 농소지역 집합상가 공실률의 경우 지난해 말 29.6%을 기록한데 이어 올해 1분기 30.5%로 30%대를 넘어섰고, 2분기에는 31.9%까지 치솟는 등 매 분기 공실률이 늘어나고 있는 것으로 확인됐다.
공실률이 늘면서 지역 집합상가 임대가격지수는 99.6으로 역대 최저수준까지 떨어졌다.
이처럼 상가시장 침체가 이어지면서 개발업체는 출혈을 감수한 ‘반값 매각’ 카드를 꺼내 들었다. 분양가의 절반 이하 가격으로 통매각에 나선 것이다.
실제로 울산 북구의 한 재건축 조합은 최근 투자업체와 단지 내 상가(30억1200만원) 전부를 60% 할인한 가격(12억6000만원)에 매도하는 협상을 진행하고 있는 것으로 알려졌다.
또 분양업계에서는 ‘임대료 보장’ ‘인테리어비 지원’ 등의 혜택이 등장하기도 한다. 이처럼 상가 미분양이 장기화하면 상권 개발 생태계가 붕괴될 수 있다는 지적이 제기된다.
지역 부동산업계 관계자는 “예상 수익률이 가파르게 낮아지면서 상가가 부동산시장에서 외면받고, 개발 포기 사례도 급증하고 있다”면서 “금리 인하가 본격화되지 않는 한 상업용 부동산 시장도 단기간 내 거래 회복이 쉽진 않을 것”이라고 밝혔다.
석현주기자 hyunju021@ksilbo.co.kr
