부동산 거래에 있어 시가란 매우 중요하다. 양도인과 양수인 모두 최근 부동산 시가금액에 맞춰 거래가액을 결정한다. 같은 면적 같은 동에 얼마의 매매계약이 있었는지는 양도인과 양수인 양측 모두에게 초미의 관심사다. 세금에서도 마찬가지다. 부동산 무상이전으로 인한 증여세 또는 상속세 계산시 부동산의 시가는 곧 세금과 직결된다. 뿐만 아니라 특수관계인 간의 매매 거래에서도 시가보다 낮은 가격으로 양도해 조세의 부담을 부당하게 감소시켰을 때는 양도가액을 거래가액이 아닌 시가로 보아 계산하므로 납세자와 국세청 모두에게 시가 금액은 항상 중요한 쟁점이 된다.
세법에서의 시가란 상속세 및 증여세법상 재산의 평가규정에 따르며 우선순위가 존재한다. 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 한다. 평가기준일 전후 6개월(증여재산은 전 6개월부터 후 3개월까지) 이내 평가기간 중 해당 자산에 매매·감정·수용·경매·공매가액이 있는 경우 그 가액은 시가로 인정된다.
그 가액이 없다면 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 기간 내 해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액인 유사매매사례가액이 있다면 이 또한 시가로 볼 수 있다. 시가를 산정하기 어려운 경우 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려해 공동주택가격 등 고시된 가액을 적용한다.
증여세나 상속세를 신고할 때 해당 자산의 매매·감정·수용·경매·공매가액이 없다면, 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 국세청 홈택스 등 여러 자료를 통해 실거래가를 확인하여 동일 단지, 면적, 공동주택가격 등을 비교해 유사매매사례가액 존재 여부를 검토한다. 적용 가능한 유사매매사례가액이 있다면 그 금액을 기준으로 세금 신고를 하고 납부를 하는 경우가 많다. 그러나 이런 경우 생각지도 못한 위험이 발생할 수 있다.
국토교통부 실거래가 공시시스템은 부동산 거래가 계약되는 즉시 바로 공시되지는 않는다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따르면 거래당사자는 거래계약의 체결일로부터 30일 이내에 실거래가 신고를 해야 한다. 우리가 증여세 신고를 위해 실거래가를 조회해보는 시점에는 실제 거래계약이 체결되었으나 아직 실거래가 신고가 되지 않은 유사매매사례가액이 충분히 있을 수 있다.
유사매매사례가액이 둘 이상인 경우 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 적은 주택을 선택해야 하고 우리가 조회한 시점 이후부터 세금 신고일 이전 기간 내에 공동주택가격 차이가 더욱 적은 유사매매사례가액이 뒤늦게 공시될 수 있다. 당초에 유사매매사례가액이 조회되지 않아 공동주택가격으로 신고했는데 뒤늦게 실거래가 공시가 이루어지는 위험도 생길 수 있다.
뿐만 아니라 국토교통부 실거래가 공시시스템은 전용면적, 계약일, 등기일, 거래금액, 층수 정도만 제공하고 있어 층별 위치나 방향, 동수에 따라서도 시세가 달라질 수 있고 정확한 호수가 나오지 않으므로 기준시가의 정확한 비교도 어려워 적용에 주의가 필요하다.
납세자가 선택할 수 있는 가장 안전하고 확실한 방법은 차라리 감정평가를 받는 것이다. 상황에 따라 유리하다면 국세청 평가심의위원회에 자문을 신청하는 것도 방법이 될 수 있다. 만약 유사매매사례가액으로 신고를 할 것이라면 신고 이후에도 실거래가를 주기적으로 확인함으로써 수정신고와 추가납부에 대한 가능성을 열어놓는 것이 좋다.
납세자 개개인의 주의뿐만 아니라 시스템의 개선도 중요하다. 근본적인 방법은 부동산 거래신고 등에 관한 법률의 실거래가 신고 기간을 단축하는 것이다. 이미 본 규정은 2020년 2월21일부로 신고기간이 60일에서 30일로 개정된 것인 만큼 신고 기간을 더욱 단축시켜 부동산 시세 교란을 막고 납세자와 부동산 거래자들의 예측가능성을 더 높이는 것이 필요하다.
김준모 김준모세무회계사무소 대표세무사 본보 차세대CEO아카데미3기
