국토교통부와 부동산 114의 발표에 의하면 울산의 노후주택 비중이 전국 평균수준을 앞섰다고 한다. 사용승인 이후 30년 이상의 주거용 건축물 비율은 연면적을 기준으로 전국은 25.7%이나, 울산은 26.5%로 나타났다. 구군별로 보면 중구, 동구, 남구지역이 30년 이상 주거용 노후 건축물이 30%를 초과해 노후주택정비가 특히 더 필요한 지역이다. 한편, 공동주택 기준으로는 총 1369개 단지, 8만7305호의 주택이 건설된지 30년이 지나 정비와 개량이 필요한 단지로 나타났다.
울산은 대규모 산업단지가 활발히 조성되어 기업활동이 집중되던 1970년대 이후 우리나라의 산업성장기에 인구가 집중해 급성장한 도시로 과거부터 전통적으로 지역거점이었거나 한국전쟁 이후 인구가 집중한 타 대도시에 비해 도시화가 늦게 이루어진 도시이다. 또한 도농통합시의 특성으로 배후의 미개발된 가용토지가 풍부해 도시의 공간적 확장이 최근까지도 활발히 이루어지고 있었다. 그러나 1970·80년대 산업성장기에 토지구획정리사업 또는 택지개발사업 등을 통해 대규모로 조성된 주택용지내의 주택이 점차 노후화하고 양적 주택공급이 활발하던 1990년대 공급된 공동주택이 지속적으로 노후됨에 따라 타 대도시와 같이 노후주택 및 노후주거지의 개선과 정비가 필요한 시기가 되었다.
도시가 성장하던 시기에는 주택수요가 크고 토지의 유연한 활용과 개발 등 사업추진이 용이한 도시외곽지역으로의 확산이 활발히 이뤄졌다. 그러나 최근의 인구감소 시대에는 평면적 도시확산이 기반시설 추가설치에 대한 부담을 증가시키고 도시기능의 집적효과가 떨어지게 된다는 문제를 인지하게 되었다. 따라서 다소 노후화하긴 하였으나 기반시설 등 도시기능이 기형성되어 있는 기존시가지를 활성화해 도시의 활력을 일으키는 방안 마련이 필요하다. 올산은 도시의 성숙단계가 타 대도시에 비해 늦어 지금까지는 노후지역의 정비와 관리에 대한 관심이 다소 부족했으나 도시의 노후화를 기 경험하고 있는 타 대도시는 집단화된 노후주거지의 문제해결을 위해 기 개발지역의 관리 및 정비를 위한 재개발·재건축사업, 주거환경정비사업, 공동주택 리모델링사업, 소규모주택정비사업, 도시재생사업, 노후계획도시정비사업 등 다양한 사업유형을 도입해 활발히 시행하고 있다. 울산지역에서도 일부 유형의 사업이 진행되고 있긴 하나 타도시에 비해 활발한 수준은 아니었다. 그러나, 성숙기에 진입한 도시성장 단계와 인구의 감소, 노후주택의 지속적인 증가 등 여러 사회적·경제적 요인에 의해 노후주택의 정비와 관리를 위한 정책시행이 적극적으로 필요한 시기가 되었으며, 도시재개발사업을 통한 주택의 개량과 주거지역의 정비에 대한 경험이 한두사례로 눈에 띄기 시작하면서 일반시민의 관심 또한 증가하고 있다.
기존 노후주택을 개량하고 정비하는 사업은 신규 토지의 개발이나 신규 주택의 건설보다 더 많은 노력이 필요하다. 개인소유의 주택이므로 주택을 개량하는 것은 사적인 영역이나 노후주택이 집적되어 기반시설이 함께 노후화된 지역은 마을의 노후화가 개별 주거환경에 영향을 미치므로 개별 주택 뿐 아니라 정주시설을 함께 개량해 주거환경을 개선하여야 한다. 노후주택을 함께 정비하기 위하여는 개별 주택소유자의 적극적이고 지속적인 사업추진 의지와 지자체의 지원, 지역사회의 합의가 필요하다. 노후주택의 개별소유자는 주택정비와 관련한 여러 사업에 대한 이해와 전문성이 떨어지고 대규모의 자본력을 갖추지 못하며 개별 소유자 간의 논의와 합의 등 의사결정 과정에 대한 경험이 없다. 특히 기존 주택정비 관련 사업은 기존 주택의 철거로 인해 일정기간 거주주민의 이주가 필요하고 정비사업 유형과 사업추진 단계에서 의사결정시 거주민의 합의가 필수적이며, 이에 따라 사업추진에 시간이 많이 소요된다. 따라서 앞으로는 기반시설의 설치 실태, 주민의 구성, 주택의 밀도와 노후정도 등 노후주거지의 특성을 잘 반영한 노후주택의 정비사업이 잘 추진될 수 있도록 지자체와 주민, 사업시행자, 지역사회가 함께 노력하는 도시관리 시대에 대한 대응이 필요하다.
이주영 울산연구원 도시공간연구위원 도시계획기술사
