A씨는 2019년 토지 매매계약서를 작성했고, 양도대상 토지 중 일부 면적(이하 쟁점토지)을 잔금을 지급받기 전에 소유권 이전등기했다. 2022년에 잔금을 모두 수령하고, 전체 토지에 대한 양도소득세를 신고했다. 국세청에서는 쟁점토지의 양도시기를 소유권 이전등기된 2019년으로 보아 양도소득세를 재계산한 후 가산세를 포함하여 결정·고지했고, A씨는 이에 불복하여 심판청구를 제기했다.
A씨는 양도한 토지가 전체 필지에 개발허가를 취득하여 개발공사가 진행되고 있고, 분리해서 양도할 수 있는 토지가 아니며, 양수인이 잔금지급을 위한 대출을 실행하기 위하여 소유권 이전등기가 필요하다고 하여, 거래의 편의를 위하여 소유권 이전등기를 했을 뿐이고, 실질적인 양도시기는 잔금을 청산하고, 전체 필지의 소유권 이전등기가 완료된 2022년이라고 주장했다.
조세심판원은 다음과 같은 사실관계와 세법을 확인하고 A씨의 청구를 기각했다.
1) A씨는 2019년 토지에 대한 하나의 매매계약서를 작성하고 계약금 및 중도금의 일부를 순차적으로 지급받던 중 담보대출 실행을 위하여 쟁점토지에 대한 소유권만을 우선 이전등기한 것이므로 이 건 토지를 일괄하여 하나의 거래로서 양도한 것으로 보아야 한다고 주장한다. 2) A씨가 토지가 일체로서 양도된 것이라 주장하며 제시한 개발계획서와 건축신고서에는 전원생활형 공동주택 42세대를 개발하는 계획이 있다. 3) 세법에서는 취득시기 및 양도시기와 관련하여 원칙적으로 ‘대금 청산일’로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 그 ‘등기접수일’로 하도록 규정하고 있다.
4) A씨가 담보대출 목적으로 토지에 대한 소유권만을 양수인에게 우선 이전등기하여 준 것이라 하여도 A씨는 토지를 실제 양도할 목적으로 매매계약서를 작성하고 대금을 지급받은 후 소유권을 이전등기하여 주었으며, 그 결과 양수인이 토지를 담보목적물로 제공하는 등 쟁점토지의 사용·수익·처분 권한을 행사할 수 있게 되었는바, 쟁점토지의 소유권 이전등기가 이루어진 때에 쟁점토지가 양도된 것으로 볼 수있다. 5) A씨는 쟁점토지의 양도시기를 2019년으로 볼 경우에, 대체산림조성비 및 토목공사비 등 토지 개발을 위한 필요경비를 확정할 수 없다고 주장하나, 국세청에서 양도소득세를 재계산할 때 면적비율로 안분하여 쟁점토지의 필요경비에 포함했다.
배성은 신영회계법인 공인회계사
