올해 들어 울산 아파트 전세가격이 가파른 하락세를 보이고 있지만, 대부분 아파트 전세가율이 70%를 웃돌고 있는 것으로 나타났다.
현재 집단 전세사기에 따른 임차인의 피해가 전국적으로 확산할 조짐을 보이는 가운데 전세 보증금을 떼일 위기에 처한 세입자들이 더 늘어날 수 있다는 우려가 커지고 있다.
23일 한국부동산원이 공개한 ‘임대차 사이렌’ 정보에 따르면 올해 1~3월 울산 아파트 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)은 72.3%로 전국 평균(67.5%)을 웃돌았다.
특히 5개 구군 가운데 중구(69.8%)를 제외한 4개 구군 아파트 전세가율이 70%대를 유지하고 있는 것으로 조사됐다.
울주군의 경우 전세가율이 79.8%로 여전히 80%에 근접해 있는 상황이다. 매매가격이 1억원이라고 가정할 때 전셋값이 8000만원에 육박한다는 얘기다.
임대차 사이렌에 제공되는 전세가율은 해당 월을 기준으로 최근 3개월간의 임대차 실거래 자료를 바탕으로 나온 수치다.
실거래가를 토대로 한 전세가율이 80%를 넘으면 전셋값이 매매가격에 육박해 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 ‘깡통전세’의 위험이 커진다.
국토부 실거래가공개시스템에 따르면 2021년 9월 전세가격이 3억9000만원(12층)까지 오르며 최고가를 기록했던 구영지구푸르지오1단지(전용면적 85㎡)가 지난달 말 3억2000만원(11층)에 매매됐다. 3월 초 진행된 전세계약(보증금 3억2000만원·7층)과 같은 금액이다.
여기에 조직적인 전세사기 행각을 벌인 ‘건축왕’의 사례처럼 건물을 신축하면서 금융기관 대출을 받아 선순위 근저당권까지 있는 경우를 포함하면 깡통전세 위험 지역은 이보다 훨씬 많을 전망이다.
전문가들은 최근 전세 수요가 감소한 가운데 집값과 전셋값이 계속해서 하락할 경우 깡통전세 피해자는 더 늘어날 수 있다고 보고 있다.
특히 계약갱신청구권, 전월세 상한제 등 임대차2법 시행 이후 전셋값 폭등기인 2021년에 계약한 전세의 2년 만기가 올해 본격적으로 돌아오면서 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 임차인들의 피해가 더욱 증가할 것이라는 우려가 나온다.
실제로 ‘임대차 사이렌’ 보증사고현황에 따르면 올해 1분기 울산지역 사고금액은 36억6500만원으로 직전 분기(15억4950만원) 대비 두 배 이상 증가한 것으로 나타났다. 사고 건수 또한 7건에서 17건으로 급증했다.
직방 함영진 빅데이터랩장은 “2년 전 전셋값과 매매가격의 동반 상승으로 ‘무자본 갭투자’ 환경이 조성되면서 이 시기에 조직적으로 나타난 전세사기의 후폭풍이 본격화되는 모습”이라며 “실질적인 임차인 보호 대책이 절실하다”고 말했다. 석현주기자
