A씨는 2006년 취득한 건물을 2009년에 멸실한 후, 2010년에 신건물을 신축했다. 2022년 위 부동산을 양도한 후, 멸실된 구건물의 취득가액을 필요경비에 포함하여 양도소득세를 신고·납부했다. 국세청은 2024년 A씨가 신고한 구건물의 취득가액은 양도소득의 필요경비 대상이 되지 않는다고 보아 양도소득세를 경정·고지했고, A씨는 이에 불복하여 심판청구를 제기했다.
A씨는 구건물의 부수토지를 취득하여 대형 건축물을 신축하고자 부동산 매입을 추진했다. 그런데, 건축허가를 얻기까지 2년여의 시간이 소요돼 철거가 늦어졌다고 한다. A씨는 건물을 신축하기 위한 목적으로 토지를 취득하면서, 지상 모텔인 구건물을 함께 취득하여 철거한 후, 건물을 신축하여 양도했으므로 구건물의 취득가액은 양도부동산의 필요경비에 포함된다고 주장했다.
조세심판원은 다음과 같은 법규와 사실관계를 확인하고, A씨의 청구를 기각했다.
①세법에 철거된 건물의 취득가액 등 양도자산과 직접적인 관련이 없는 금액을 원칙적으로 필요경비에 해당하지 않는다. 다만, ‘취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거해 토지만을 이용할 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에는, 철거된 건물의 취득가액을 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있다’는 대법원 판례가 있다. ②A씨는 구건물 취득 후 모텔업으로 사업자등록을 해 부가가치세와 종합소득세 신고를 해왔다. ③A씨가 취득한 구건물은 신축한지 약 6년밖에 경과되지 않은 것으로 새로운 사업을 개시할 때까지 구건물을 사업에 사용할 목적을 갖고 있었다고 볼 수 있다. ④A씨와 같이 건물을 신축해 상당 기간 사용하다 이를 철거하고 다시 새로운 건물을 신축해 사용하다 양도한 경우에는, 기존건물을 취득한 목적이 단지 토지만을 이용하려는 것이라고 보기 어렵다. ⑤A씨는 행정절차 등 부득이한 사정으로 건물 신축이 다소 지체됐다고 주장하나, 이를 입증하는 객관적 증빙이 없다. ⑥구건물의 매매계약서에는 구건물과 토지가 담보된 근저당권 채무를 인수하고 매매대금에서 근저당권 채무금액을 차감함으로써, 구건물이 공동담보로 제공돼 있었다. 구건물에 대한 근저당권 등기는 취득 후 2년이나 경과한 후에 해지된 것으로 확인된다. 비교적 신축인 건물의 담보가치는 상당기간 충분해, A씨에게는 건물의 존재 여부가 매매에 큰 영향이 있었던 것으로 보이는, 당초부터 건물을 즉시 철거 목적으로 매입했다는 주장은 설득력이 없다.
배성은 신영회계법인 공인회계사
