올해 종합부동산세 과세기준일(6월1일)을 앞두고 울산의 고가주택 시장에서 시세보다 수억원씩 떨어진 거래가 속출한 것으로 파악됐다. 특히 하락거래 중 일부는 공인중개사를 거치지 않은 ‘직거래’ 형태로 이뤄져 가족·친인척간 편법 증여 가능성이 있다는 지적도 나온다.
19일 국토부실거래가공개시스템에 따르면 울산 남구 신정동 소재 A아파트(140㎡)가 올해 4월 7억원(4층)에 직거래됐다. 직전 거래된 8억7000만원(2021년 10월·13층)보다 1억7000만원가량 낮은 금액이며, 이후 보름 뒤에는 같은 면적 8층 매물이 8억7000만원에 거래되기도 했다.
해당 단지 인근 부동산 관계자에 따르면 “A아파트 140㎡ 면적의 현 시세는 9억원 초반대다. 9억원도 저층 기준이고, 곧 10억원 거래도 나올 것으로 보인다. 84㎡ 면적 시세가 7억5000만원가량 되고, 8억7000만원(140㎡) 거래도 호가가 조정된 급매물이었다. 140㎡ 면적의 7억원 거래는 말도 안된다”면서 “7억원 직거래 매물은 인근 부동산에 접수됐던 매물도 아니라 어떻게 체결된 거래인지 부동산업계, 지역 주민 모두 의아하다는 반응”이라고 전했다.
또 그는 “요즘 아파트 매매 거래가 뚝 끊기면서 신규 거래 한 건, 한 건 마다 관심이 집중되는 상황이다. 갑작스러운 저가 체결에 공인중개사뿐만 아니라 입주민도 당혹스러워하고 있다”고 말했다.
특히 시세보다 수억원 낮은 직거래 신고는 6월 과세 기준일을 앞두고 급하게 진행된 경우가 많았다. 지난해 10월 5억9000만원(15층)에 거래됐던 남구 삼산동 B아파트(152㎡)가 올해 5월말 4억원(32층)에 직거래 신고가 이뤄졌다. 7개월만에 2억원가량 하락한 것이다.
또 지난해 6억3500만원까지 치솟아 최고가를 갱신했던 중구 유곡동 C아파트도 5월 말 4억2000만원(14층)에 직거래 신고됐다. 그런데 같은날 12층은 5억1000만원(12층)에 매매계약이 체결되기도 했다.
부동산 직거래는 공인중개사를 통하지 않고 매도자와 매수자가 직접 계약을 체결하는 것으로 보통 중개수수료 부담을 줄이기 위해 활용된다. 전문가들은 기존 최고가보다 수억 원 가량 낮은 직거래일 경우 가족이나 친인척간 거래일 가능성이 높다고 보고 있다.
특히 윤석열 정부가 지난 5월10일부터 다주택자 양도소득세 중과를 1년간 배제하자 양도세 중과를 피하면서, 6월1일 전에 주택을 처분해 보유세 부담도 줄이려는 다주택자가 가족 등에게 시세보다 낮은 가격으로 매도했을 가능성이 있다는 것이다.
다만 울산공인중개사협회 관계자는 “가족간 거래라도 시세보다 과도하게 낮은 가격에 매도하면 증여로 의심받아 세금을 되레 더 내거나 세무조사까지 받을 수 있다. 과세당국은 매매가격이 시세보다 30% 또는 3억원 이상 저렴할 경우 ‘편법 증여’로 의심한다”고 했다.
반면 순수하게 중개수수료를 아끼기 위해 직거래가 이뤄지기도 했다. 국토부 실거래가공개시스템에 따르면 울주군 문수산동원로얄듀크 전용100㎡는 지난달 말 7억4000만원(14층)에 직거래됐다. 직전거래된 7억6500만원(2022년 5월)보다 2500만원 가량 떨어졌지만, 최근 아파트 매매가격이 하락세를 보이고 있는 만큼 비정상 거래로 보기는 어렵다.
울산의 한 중개업소 관계자는 “중개수수료를 아끼기 위해 지인간 거래는 직거래를 하는 경우도 일부 있지만, 부동산의 경우 거래 규모가 큰 데다 자칫 하자 등의 문제로 계약과정에서 분쟁이 발생할 수 있어 주의해야 한다”고 조언했다. 석현주기자
