공시가격 1억원 미만 아파트의 경우 세금 폭탄을 피할 수 있어 ‘규제 사각지대’로 알려진 만큼 이에 대한 개선책 마련이 시급하다는 지적이다.
26일 부동산 정보 플랫폼 아실에 따르면 올해 들어 울산에서 거래량이 가장 많았던 아파트는 동구의 서부현대패밀리로 132건을 기록했다. 신규 입주 단지인 남구 문수로드림파크를 제외하면 거래량 상위 10위권 단지는 모두 동구와 북구, 울주군 등 비규제지역 아파트였다.
이처럼 동구지역 거래량 증가는 지역 주력산업인 조선업 호황 전망이 쏟아지면서 외지인의 갭투자가 늘어났기 때문으로 풀이된다.
실제로 지난 4월 울산 동구지역 주택매매 거래건수는 총 297건이며, 이중 52.5%(156건)가 울산 외 거주자가 매입한 것으로 나타났다. 같은 기간 규제지역인 중구와 남구 외지인 매입 비율은 각각 21.6%, 21.2%로 집계됐다.
외지인 매수세는 주로 공시가격 1억원 이하 초저가 아파트에 집중됐다. 특히 동구 서부현대패밀리는 투자 수요가 몰리면서 일부 매물에서 ‘마이너스 갭투자’ 현상도 나타났다.
국토부 실거래공개시스템을 살펴보면, 4월 1억300만원에 매매된 서부현대패밀리 전용 49㎡가 20일 뒤, 1억1000만원에 전세계약을 맺은 것으로 확인됐다. 전셋값이 매매가격보다 700만원 더 비싼 것이다. 또 6월에는 9300만원에 매입한 물건을 보증금 1억원·월세 5만원 계약으로 세입자를 맞기도 했다.
이처럼 해당 아파트는 지난해부터 1년 넘게 외지인 갭투자자들이 몰리면서 집값도 소폭 상승했다.
2년 전인 2020년 6월까지만 하더라도 6000만~7000만원에 거래됐던 이 아파트 전용 49㎡는 6월 기준 9300만원~1억1800만원대의 가격에 실거래됐다. 70%가량 가격이 뛴 것이다.
이처럼 공시가격 1억원 미만 아파트가 주목받은 것은 다주택자 취득세 중과가 도입된 이후부터다.
조정대상지역 기준으로 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12% 취득세가 부과되지만, 공시가격 1억원 미만인 아파트는 기존 보유 주택 수에 상관없이 1.1%만 적용되기 때문이다. 규제지역이 아닌 곳에선 양도세 중과도 피할 수 있다.
특히 동구는 조선경기 불황으로 타 구군에 비해 상대적으로 집값 상승률이 낮았고, 최근들어 선박 수주소식이 잇달아 전해지자, 울산 외 전국 각지에서 동구지역 아파트 투자에 나서고 있는 것으로 알려졌다.
동구지역 부동산 관계자는 “광역시 중에서는 울산이 그나마 집값이 덜 올랐고, 동구는 울산 내에서도 가장 저렴한 지역이고, 비규제지역이다. 조선업 호재, 신규 아파트 입주 등이 알려지면서 울산 외 거주인들의 매입이 꾸준히 이어지고 있다. 다만 부동산 시장이 불안한 만큼 성급히 추격 매수하는 것은 위험하다”고 조언했다.
석현주기자 hyunju021@ksilbo.co.kr
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