전셋값이 최고점에 이르렀던 2021년 하반기에서 2022년 상반기 이뤄졌던 울산 아파트 전세계약의 7.0%만이 계약갱신청구권(이하 청구권)을 사용한 것으로 조사됐다.
당시 전체 아파트 전세의 66%는 ‘신규 계약’이어서 시세에 따라 높은 가격에 계약이 이뤄졌을 가능성이 큰 것이다.
전문가들은 매매가격과 전세가격이 동반 하락한 상황인 만큼 ‘역전세’나 ‘깡통전세’ 위험이 커졌다고 평가한다.
21일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 올라온 2021년 6월1일부터 2022년5월31일까지 울산 아파트 전세계약(계약일 기준) 1만579건을 분석한 결과, 신규 전세 계약은 66.8%(7064건), 갱신계약(재계약)은 33.2%(3515건)였던 것으로 나타났다.
당시 울산아파트 매매가격 대비 전세가격 비율이 73~75% 수준이어서 매매가격이 하락할 경우 전세보증금과 비슷한 수준까지 빠질 수 있는 상황이다.
재계약 물량 가운데는 법적 권리인 ‘계약갱신청구권’(이하 청구권)을 쓴 가구는 743건에 머물렀다. 전체 아파트 전세의 7.0%만이 전세보증금 5% 인상 상한선 기준을 적용받는 청구권을 썼다는 것이다. 높은 가격에 전세 계약을 하면 깡통전세 위험이 커질 수밖에 없다.
울산 아파트 전세의 절대 다수(93.0%)는 신규계약을 하거나 청구권을 쓰지 않고 재계약을 했다. 이들은 2년이 지난 올 6월부터 내년 상반기까지 재계약을 해야 하는데, 최근 1~2년간 전셋값과 매매값이 떨어진 상황이어서 ‘역전세’나 ‘깡통전세’ 위험이 현실화할 가능성이 커졌다.
특히 공시가격 1억원 미만의 저가 아파트는 기본적으로 매매 가격과 전세가격 차이가 크지 않아 ‘갭투자’를 많이 하는 대상이었고, 시세 하락이 본격화하면 집을 팔아도 전세 보증금을 모두 돌려주기 어려운 상황이 늘어날 것으로 보인다.
실제로 북구 천곡동의 A아파트는 지난해 4월 전세 1억6500만원(전용면적 59㎡)으로 최고가를 기록했지만, 올해 들어 매매가격이 1억2000만~1억4000만원까지 떨어졌다. 해당 면적의 전셋값 역시 1억원 초반으로 형성되고 있는 만큼 다음 세입자를 만나게 되더라도 앞선 세입자의 보증금을 내주기 위해서는 집주인이 돈을 더 보태야 한다.
지역의 부동산업계 관계자는 “애초에 매매가격 대비 비싸게 계약한 전세가 문제였다. 최근 전세계약 대다수가 집주인들이 전세보증금 일부를 돌려주고 다음 세입자를 받는 경우가 많다”고 말했다. 석현주기자
