내년부터 양도세 및 종부세가 강화되고 특별공급 청약자격이 완화되거나 사전청약제도가 실시되는 등 부동산 정책이 크게 바뀐다. (주)직방(대표 안성우)은 2021년에 시행될 부동산 제도를 정리했다.



◇종합부동세율 인상 및 세부담 상한 변경

내년 1월부터 종합부동산세 세율이 인상된다. 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1~0.3%p가량 인상되며, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%p 인상될 예정이다.

과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율도 90%에서 2021년 95%로 인상된다.

세부담 상한도 변경된다. 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한이 300%로 인상(종전 200%)되고 법인 보유주택은 세부담 상한을 폐지한다.

실수요 1주택자 중 고령자의 세액 공제율을 구간별로 10%p 상향 조정하며, 장기보유 공제와 합산한 합산공제율의 한도도 10%p 상향(70%→80%)되어 고령자의 종부세 부담이 덜게 된다.

주택을 공동명의로 보유한 부부는 앞으로 종합부동산세 산정 시, 적용 받을 공제방식을 선택할 수 있다. 현재처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받거나, 1가구 1주택자와 같이 9억원을 공제받은 후 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용 받을 수도 있어서 더 유리한 방식을 선택하면 된다.



◇양도소득세 최고세율 인상

양도세는 내년 1월1일부터 소득세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오른다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만 2021년에는 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정된다.

내년부터 1가구 1주택 양도세 비과세 조건 중 주택 2년 이상 보유기간 산정방식이 바뀐다. 2주택 이상 보유했던 가구가 1가구 1주택 비과세를 받으려면 보유기간 산정은 ‘다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날’로부터 계산해야 한다.

내년부터는 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택수에 포함되어 양도세가 부과될 예정이다. 다만 내년 1월1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 이 사항을 적용하고 현재 보유 중인 분양권은 해당하지 않는다.

1세대 1주택의 장기보유 특별공제도 내년부터는 보유기간 외에 거주기간도 따진다.



◇2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자 세율 인상

내년 6월 이후 양도분에 대해서는 세율이 크게 오른다. 1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30%p 인상되며 2년 미만 보유 주택은 60%의 단일세율을 적용한다.

분양권의 양도소득세율도 인상됐다. 내년 6월 이후 양도하는 분양권은 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용한다. 분양가상한제가 적용된 아파트의 당첨자는 최소 2년 이상 거주해야 한다.

현재 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득기준이 내년부터는 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 140%, 맞벌이 160% 이하로 요건이 완화된다.

임대차와 관련, 내년 6월부터는 주택 전세, 월세 계약 시에 전반적인 계약사항을 임대차계약 당사자가 30일 이내에 시·군·구청에 공동으로 신고해야 한다. 김창식기자