울산 아파트에 최근 10년간 갭투자(전세를 낀 매매) 했다면 평균 시세차익이 6000만원을 웃돈 것으로 나타났다. 울산은 최근 5년으로 좁히면 서울, 경기, 인천 다음으로 시세차익 평균치가 높았다.
10일 부동산 중개 플랫폼 집토스가 국토교통부 아파트 매매·전세 실거래가를 분석(2025년과 투자연도 동일평형 아파트 평균 매매가 기준)하고, 2015년 갭투자를 가정한 평균 시세차익을 발표했다.
지난 2015~2025년 울산의 아파트 갭투자 시세차익은 6129만원으로 나타났다.
이에 2015~2025년 전국 시도별 아파트 갭투자 시세차익 평균치에서는 울산의 시세차익은 6129만원으로 전국 9위에 머물렀지만, 2020~2025년에만 5335만원에 달해 서울(1억9129만원), 경기(9824만원), 인천(5994만원) 등 수도권 다음으로 가장 높았다.
이처럼 최근 5년 새 울산의 아파트 갭투자 차익이 크게 오른 것은 이 기간 아파트 신규 입주 물량이 크게 줄어든 것이 영향을 준 것으로 풀이된다. 입주물량이 적으면 전세가격 상승을 부추겨 갭투자자들이 적은 자본으로도 주택을 매입할 수 있어 갭투자를 유인한다.
실제로 지난 2015~2019년 5년간 울산에서는 신규 아파트 4만2700가구가 입주했다. 연도별로는 8994가구, 2016년 3587가구, 2017년 9412가구, 2018년 1만282가구, 2019년 1만425가구 등으로 연 평균 8540가구 수준이다. 인구 등 도시 규모를 고려한 울산의 연간 입주 적정수요가 5468가구인 것을 고려하면, 입주 물량이 많았던 셈이다.
반면 2020~2024년 울산의 입주물량은 2020년 1544가구, 2021년 1087가구, 2022년 3352가구, 2023년 8882가구, 2024년 4189가구 등 총 1만9054가구로 연간 평균으로 보면 앞선 5년의 절반 수준인 3810가구에 그친다. 올해는 상반기까지 4215가구가 공급됐다.
또 공급물량 부족에다 팬데믹 기간 저금리 양적 완화로 아파트값이 가파르게 오르면서 최근 5년새 시세차익이 많이 발생한 것으로 분석된다.
특히 최근 들어서도 아파트값 상승세는 완만해졌지만, 전세가율이 크게 오르면서 갭투자 하기 유리한 환경이 조성됐다. KB부동산에 따르면 2019년 말 69.4%이던 울산의 아파트 전세가율은 지난해 말 기준 74.8%로 5%p 가까이 올랐다.
한국부동산원이 집계한 지난 5월 기준 울산의 아파트 전세가격지수(2025년 3월=100)도 100.43으로 2023년 10월 이후 19주 연속 오름세를 기록 중이다.
전국적으로는 최근 10년간 아파트 갭투자 평균 시세차익이 서울 6억2585만원으로 가장 컸고, 경기(1억9241만원), 대전(1억3512만원), 제주(1억2778만원), 세종(1억2373만원), 인천(1억844만원) 등이 1억원을 넘었다.
이재윤 집토스 대표는 “이번 분석은 같은 지역이라도 투자 시점에 따라 수익률이 크게 달라질 수 있음을 보여준다”며 “정부의 갭투자 규제가 강화된 상황에서 과거 성공 사례에만 의존하기보다는, 인구 구조와 수요 흐름, 정책 환경 등 다층적인 시그널을 해석하는 시각이 필요하다”고 말했다.
서정혜기자 sjh3783@ksilbo.co.kr
