다주택자 양도세 중과 시행을 열흘 앞두고 울산의 아파트 거래량과 매물이 동시에 줄어든 가운데 시세보다 수억원 낮은 ‘특수거래’가 증가한 것으로 나타났다. 아파트 가격 상승에 대한 기대감이 여전한 만큼 아파트를 처분하기 보다 가족간 거래를 통해 세부담을 덜고자 하는 취지로 풀이된다. 거래절벽 현상이 깊어진 시점에서 양도세 중과까지 겹쳐 지역 내 매물 잠김 현상은 더욱 심화될 것이란 전망도 제기된다.
20일 국토부 실거래가시스템에 따르면 북구 송정동 A아파트(전용 84㎡·12층)가 이달 초 4억2000만원에 실거래 등록됐다. 최근 이 단지 같은 평형 시세는 6억원인데 이보다 약 1억8000만원 더 낮은 가격에 집주인이 바뀐 것이다.
또 이에 앞서 3월에는 중구의 B아파트(전용 97㎡·19층)가 5억원에 거래됐다. 직전가 6억4500만원보다 30% 낮은 가격에 팔린 것이다.
이처럼 직전 거래가 대비 30%가량 낮은 저가 거래가 체결돼 업계에선 부동산 하락장의 징조라는 해석도 나왔지만, 해당 거래 전후 다른 실거래 사례와 주변 시세를 고려하면 가족 등 특수관계 거래일 가능성이 높은 것으로 분석됐다.
가족간 거래가 생겨나는 것은 6월 이후 다주택자의 양도세 부담이 커지기 때문이다. 6월1일 이후 3주택 이상 보유자가 주택을 팔면 양도 소득의 최대 75%를 내야 한다.
가족간 거래는 실거래가 대비 30%(최대 3억원 한도) 낮은 가격에 팔아도 정상 거래로 인정한다. 실거래가 는 KB국민은행 시세가 우선 기준이며 이외 한국부동산원, 부동산114 등의 통계도 참고 지표로 활용한다. 만약 이들 기관 모두 시세 자료가 없으면 공시가격이 기준이 된다.
지난해 정부는 양도소득세 중과 등 세제 강화를 통해 다주택자 매물이 늘 것으로 예상했다. 그러나 시장에는 증여로 선회한 비율만 높아졌을 뿐 기대했던 매물을 찾아볼 수 없고, 가격도 안정세가 아닌 우상향 곡선을 그리고 있다.
현장에서도 거래 매물 감소를 실감하고 있다. 남구의 한 공인중개사는 “매수·매도 문의가 하루에 한건도 없는 날이 부지기수다. 세부담을 피하고자 했던 다주택자들은 이미 거래를 끝낸 것으로 보인다. 가격 상승으로 인한 이익이 오른 세금을 상쇄하고도 남을 것이란 생각으로 버티는 다주택자들도 있다”면서 “현재 거래는 없지만 호가는 오히려 오르는 추세다. 6월 세부담이 늘면 그 부담만큼 아파트값은 더 오를 것으로 추측된다”고 설명했다.
또 다주택자들이 양도세 중과를 앞두고 매매 대신 증여를 택한 것도 매물 잠김과 거래 절벽 현상을 부추기고 있다.
한국부동산원의 아파트 거래 현황에 따르면 지난 3월 울산 전체 아파트 거래에서 증여가 차지하는 비중은 7.10%로 2년 전(1.87%)과 비교하면 4배가량 늘어났다.
또 한국지방세연구원이 20일 발간한 ‘주택시장에서 증여 증가 현상과 정책적 시사점’ 보고서에 따르면 6·17 부동산 대책 이후 울산지역 증여거래가 큰 폭으로 증가한 것으로 나타났다.
연구원은 증여거래의 지역별 변이계수(표준편차/평균)를 비교했는데 울산은 4.0으로 세종(7.97), 경남(6.06)에 이어 전국에서 세 번째로 월별 증여 거래의 변이계수가 높게 나타났다. 전국 평균 변이계수는 2.48이다. 석현주기자 hyunju021@ksilbo.co.kr
