◇사업비 부족해 공동 개발 판박이
두 사업은 당초 공공 개발로 출발했다가 사업비 부담에 따라 민간의 손을 잡았다는 공통점이 있다. 대장동 개발 사업은 당초 한국토지주택공사(LH)의 공영 개발로 출발했다가 민간 개발 전환 후 다시 공공 개발 재전환이라는 복잡한 이력을 가졌다.
이재명 성남시장은 취임 후 대장동 도시개발 사업을 공공 주도로 추진키로 가닥을 잡았지만 1조원이 훌쩍 넘는 총 사업비를 성남시 재정으로 감당하기 어렵다는 판단에 따라 결국 민간과 공공이 공동 개발하는 쪽으로 가닥을 잡았다. 이후 성남도시개발공사와 금융기관이 특수목적법인(SPC)을 설립하고 프로젝트 금융투자회사를 만들어 사업을 진행했다. 지분율은 성남도시개발공사가 50%+1주, 금융기관 등 민간이 50%1주였다. KTX역세권 복합특화단지 개발 역시 당초 공공 개발을 추진했지만 민관 공동 개발로 전환한 사업이다. 최초 구상 당시 울산연구원의 용역에서 산업단지를 조성하는 방안이 제시됐지만 조성원가가 390만원대에 달해 분양 가능성이 낮아 공동주택 조성 등 도시 개발을 병행하기로 했다.
복합특화단지 개발로 방향을 굳힌 시는 보상비 등 초기 투자 비용이 무려 4600억원에 달해 단독 추진이 어렵다고 판단했다. 사업비를 울산도시공사가 모두 조달할 경우 부채 비율이 행정안전부의 2020년 권고 기준인 250%를 훌쩍 초과하는 270%에 달하기 때문이었다. 2021년 권고 기준인 300%를 적용할 경우 행안부의 기준을 충족하지만, 막대한 사업비를 KTX역세권 복합특화단지 개발에 올인하면 추가 사업을 진행할 여력이 없다는 점이 발목을 잡았다.
이에 시는 전체 부지 면적의 53%를 소유한 한화와 손잡고 사업을 추진키로 하고 SPC를 설립했다. 지분율은 울산도시공사 39%, 울주군 16%, 한화도시개발 45%로 공공이 55%, 민간이 45%를 차지하고 있다.
◇단독 개발 어렵던 한화에 호재
SPC 설립을 통한 민관 공동 개발은 법적으로 문제가 없는 사업 방식이다. 그러나 한화에 유리하게 작용하는 점이 상당 부분 있어 사업 초기부터 일각에서는 특혜 의혹이 끊임없이 제기돼 왔다.
사업 내 부지의 53%를 소유한 한화는 도시계획시설 상 체육시설 용도로 지정된 부지가 일몰제로 해제돼 개발 가능성이 보이자 일찌감치 단독 개발을 추진했지만 초기 단계에서부터 진입로 확보 등 문제로 난항을 겪었다.
지주 등을 중심으로 특혜 의혹을 제기하는 측은 한화가 시와 공동 개발을 통해 그동안 안고 있던 문제를 모두 해소하고 수월하게 개발에 뛰어들게 됐다고 지적한다. 민관 공동 개발에 따라 단독 추진 시 발목을 잡을 수 있던 토지 매수와 인허가 문제를 모두 해결할 수 있게 됐다는 것이다.
대장동 개발 사업은 지주와 협의해 토지를 매수하는 방식이었지만, 복합특화단지 사업은 구역미분할 혼용 방식으로, 환지는 물론 수용까지 가능해 토지 확보가 비교적 수월하다.
사업 인허가 역시 시와 군이 처리하는 만큼 특별한 문제가 없는 한 걸림돌로 작용할 가능성이 낮다. 이런 점을 근거로 지주들은 한화에 일방적으로 유리한 사업이라며 특혜 의혹을 제기하는 것이다.
최재곤 KTX울산역 복합특화단지 지주협의회장은 “한화가 소유한 토지는 면적으로는 53%에 달하지만 대부분 임야로 실제 가치는 25% 수준에 그친다”며 “70%가 넘는 가치를 지닌 부지를 소유한 일반 지주 대신 한화의 손을 잡으면서 한화에 유리한 구조로 사업을 추진하는 방식은 납득할 수 없다”고 밝혔다.
이춘봉기자 bong@ksilbo.co.kr
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