최근 내년 집값을 두고 “내년에도 오를 듯” VS “2022년부턴 떨어질 수도” 이 두 가지의 시나리오가 전문가들 사이에서도 논란이 일어나고 있다. 말그대로 새해 이후 집값 전망은 안갯속이다. 먼저 내년 부동산시장 전망에 영향을 미칠 요인에 대해 살펴보자.
올해와 달리 내년에 주택 거래 위축과 가격 하락세로 돌아설 것이라고 예측되는 거시 영향을 미칠 요인은 다음과 같다.
첫째, 내년 대선결과에 따른 부동산정책 기조의 변동 가능성이다. 정부의 부동산 규제정책이 지속된다는 측면에서다. 여권 후보의 주택 규제 완화 움직임에 현 정부는 분명히 선을 그으면서 규제정책 지속 가능성을 내비치고 있음에서 알 수 있다. 둘째, 점진적 금리인상 가능성 및 대출규제 지속이다. 미국 기준금리가 내년에 두세차례 인상이 예상되는 것과 마찬가지로 우리나라 기준금리도 동반 상승할 것으로 예측되면서 금리부담으로 주택 수요가 크게 위축될 것으로 보인다. 또한 인플레이션 선제적 방어를 위해 돈줄을 크게 옥죄임으로써 수요를 억제할 가능성이 있다. 셋째, 공급물량 부족함 속에서도 지역별 편차도 심화됨에 따라 공급이 크게 늘고 있는 지역은 가격 하락이 예상된다. 넷째, 조세부담에 따른 다주택자들의 매물 처분의지 증가 및 규제정책에 따른 세금부담으로 실수요자 등 취득수요 감소시킬 것이다. 다섯째, 한국 경제성장의 저성장기조에 따른 가계소득 정체가 주택수요 위축을 몰고 올 것이다. 마지막으로는 심각한 인구구조의 빠른 변화(초고령화, 저출산, 인구감소)도 크게 영향을 미칠 것이다.
반면, 내년에도 여전히 올해에 마찬가지로 거래 활성화와 가격 정상화에 영향을 미칠 요인도 남이 있다.
첫째, 내년 대선결과에 따른 부동산정책 기조의 변동 가능성이 정부의 부동산규제정책 완화 측면에서 올 수 있다는 것이다. 둘째, 여전히 공급부족에 따른 가격상승 여력이 남아 있다는 것이다. 정부가 오는 2025년까지 추가 공급하겠다고 밝힌 83만6000가구의 공급물량 상당수 실현까지는 계획 차질 우려가 크다는 것이 ‘희망고문’이라는 표현으로 나돌고 있다. 수도권 3기 신도시, 도심 재개발, 재건축도 공급 차질 우려로 계획된 주택공급이 주택가격안정에 영향을 미치기까지는 4~5년 이상의 기간 소요예측됨에 따라 실수요, 투자수요가 여전히 남아있을 것이다. 셋째, 대규모 지역개발사업 활성화에 따른 경제효과 창출로 가계소득 증가가 수요와 연결될 수 있다는 것이다. 넷째, 내년에도 지역개발에 따른 토지보상금이 크게 늘어날 것이고 그 보상금은 상당수는 여전히 부동산수요를 창출시키는데 효과가 있을 것이다. 다섯째, 도심내 국지적 주택공급 편차 및 수요 편중에 의한 국지적 가격상승 여파로 여전히 최고가신고가 갱신 아파트가 등장할 것이며, 이것은 주변 주택가격을 자극할 수 있다고도 본다.
따라서 내년 지역 부동산시장은 상승요인 지속속에서 하락요인이 점진적으로 확장되는 모습을 띨 것으로 예상한다. 즉, 거래 위축과 주택가격 약상승세 지속후 주택 공급확대 영향으로 조정으로 이어질 가능성이 커 보인다.
중장기적으로는 점진적으로 지역 부동산시장에 미칠 부동산시장 불안정화 요인과 안정화 요인이 상존할 가능성이 높다. 이에 따라 상승과 하락이 상존할 가능성 높다. 다만, 저출산에 따른 인구 감소, 세대수 감소, 고령화와 같은 인구구조 변화에 따라 부동산 절대수요는 감소할 것이며, 저성장시대 도래에 따른 투자적 수요감소 등 향후 절대로 피해갈 수 없는 제약요건에 따라 대세적 지속상승에는 한계가 있다고 판단된다.
강정규 동의대학교 부동산대학원장
