기록적인 부동산 가격 폭등이 일어난 2021년이 저물고 있다. 2020년이 역대급 ‘거래 풍년’으로 기록된 해였다면, 올해는 역대급 ‘가격 상승’의 해로 기억될 것이다. 올해 울산지역 집값 상승률은 국제통화기금(IMF) 외환위기 직후 부동산 가격이 폭등했던 시기 이래 가장 많이 오른 것으로 나타났다. 여기에다 신규 공급물량 부족으로 전세난이 가속화됐고, 새임대차법 도입으로 전세 이중가격이 형성됐다. 또 정부가 세부담을 강화하고 나서자 역대 최고 규모의 증여거래가 쏟아졌고, 정부규제의 빈틈을 노린 외지인 투자가 크게 늘고, 공시가격 1억원 미만 아파트 매매량도 급증했다.



◇지난해 하락했던 동구 아파트, 올해 15.26% 상승

올해 울산지역 부동산 시장은 정부의 고강도 규제와 대규모 공급 대책에도 작년보다 더 불안한 모습을 보였다.

지난해 하반기 갑작스럽게 울산지역 아파트가격이 급등세를 타면서 중·남구 지역이 조정대상지역으로 지정됐다. 더 오를 것 같지 않았던 울산 중·남구지역 고가 아파트는 오히려 가격 천정을 더 높였고, 외지인 투자자들은 비규제지역 아파트를 대거 매입하며 아파트 가격을 한껏 올려 놓기도 했다.

29일 KB국민은행의 월간 주택매매가격 시계열 통계에 따르면 올해 전국 주택(아파트·연립·단독주택 포함) 가격은 작년 말 대비 9.42% 오르면서 2002년(12.87%) 이후 19년 만에 최고 상승 폭을 기록했다.

주택에서 가장 큰 비중을 차지하는 울산지역 아파트의 매매가는 올해 12.28% 올라 지난해 상승률(10.34%)보다 높게 나타났다.

특히 올해는 비규제지역으로 외지인 투자세력이 몰리면서 동구와 북구지역 아파트 가격 상승세가 거셌다. 지난해 -0.27%로 하락세를 보였던 동구가 올해는 15.26% 상승하면 울산지역 5개 구군중 가장 많이 올랐다. 이어 북구(14.6%), 남구(11.73%), 중구(10.32%), 울주군(10.08%) 순이다.

남구(18.67%→11.73%)를 제외한 모든 구군이 지난해보다 상승폭을 키웠다.



◇가격폭등·전세 이중가격 형성·증여 최다

정부의 부동산 규제와 세부담 강화로 다주택자 취득세 중과를 피하기 위한 비규제지역의 공시가격 1억원 미만 주택 거래가 늘면서 국토교통부가 실태조사에 나서기도 했다.

울산 공동주택 공시가격 또한 전년 대비 18%가량 큰 폭으로 올랐고, 지난해 부동산 세제 강화 대책 여파로 종합부동산세 등 보유세 부담도 전반적으로 늘었다.

보유세, 거래세 부담이 늘자 증여를 택하는 사례도 증가했다. 한국부동산원 아파트 거래 현황에 따르면 올해 1~10월 울산의 아파트 증여 건수는 총 1457건으로 집계됐다. 이는 2006년 관련 통계 집계 이래 1~10월 기준 최고 수준이며, 지난해 1년간 증여 건수(1228건)도 이미 넘어섰다.

전세시장에서는 지난해 7월 말부터 시행된 새 임대차보호법의 영향이 본격화됐다. 갱신계약과 신규계약 간 가격 차이가 많게는 수억원까지 벌어진 단지가 등장하면서 ‘이중(다중)가격’ 문제가 발생했다.

아파트 입주물량이 적거나 정비사업 이주가 발생되는 곳, 월세화 현상이 가속화된 곳의 가격 불안도 지속됐는데 올해 1년간 울산지역 아파트 전세가격은 11.10% 올라 지난해 상승률(8.93%)을 넘어섰다.

전셋값 상승률이 전국 최고 수준으로 치솟은 가운데 외지인 투자자들은 단기 시세차익을 노리고 갭투자에 나서기도 했다. 특히 올해 7월에는 울산지역 전체 주택 매매량 중 약 36.1%인 904건이 외지인 거래로 집계되기도 했다.

가파르게 상승하던 전셋값은 최근 전세대출 규제와 맞물리면서 가격 오름세가 한풀 꺾였고, 북구 등 일부지역에서는 전세물건이 적체되는 모습도 보이고 있다.

다만 전문가들은 내년도 아파트 입주물량이 올해만큼 부족한데다 내년 하반기부터 계약갱신청구권을 소진한 세입자들이 신규로 전세시장에 쏟아져 나오면서 전세시장 불안은 한동안 지속될 것으로 보고 있다.

석현주기자 hyunju021@ksilbo.co.kr