2년 넘게 고공행진을 이어왔던 울산 아파트 시장이 상승장을 마감하고 2년여만에 하락으로 전환됐다. 규제지역 내 인기 아파트도 1년새 1억원가량 떨어지는 등 서서히 거품이 꺼지는 분위기다.

6일 한국부동산원 조사에 따르면 지난달 다섯째 주(1월31일 조사 기준) 울산지역 아파트값은 직전 주 대비 0.04% 떨어지며 2020년 4월 이후 95주(약 1년10개월) 만에 상승세를 마감하고 하락으로 바뀌었다.
 

고강도 대출 규제와 대통령 선거 변수에다 설 연휴까지 앞둔 상황에서 거래 시장이 극도로 침체한 가운데 미국을 비롯한 글로벌 통화 긴축에 따른 추가 금리 인상 우려가 겹쳐 시장의 불확실성이 확대된 것이 큰 영향을 미쳤다.

특히 울산은 5개 구군 가운데 남구(0.01%)를 제외한 4개 구군의 집값 상승률이 마이너스를 기록했다. 1월 넷째 주 0.00% 보합에서 다섯째주에는 0.04% 하락으로 상승세를 멈췄다.

북구가 -0.06%로 가장 크게 하락했으며, 중구·동구·울주군(-0.05%), 남구(0.01%) 순이다.

중구의 경우 지난해 8월 한 차례 하락세를 보인 이후 다시 상승국면에 접어들었지만, 5개월만에 또다시 하락했다. 조정대상지역 지정 이후 거래가 뚝 끊기면서 1~2년 사이 1억원가량 가격이 빠지는 아파트도 속출했다.

실제로 국토부 실거래가공개시스템에 따르면 2020년 12월 5억2400만원(7층)에 거래됐던 중구 약사아이파크(59㎡)가 올해 1월엔 4억3000~4000만원(9층·14층)에 거래된 것으로 나타났다. 1년새 1억원 가량 가격이 하락한 것이다. 이 단지 내 84㎡ 면적은 지난해 7월 7억4000만원(1층)에 최고가 갱신후 거래가 끊겼다.

지난주 울산 아파트 전셋값 상승률도 0.00%를 기록하며 보합세로 전환했다. 북구(-0.08%)와 동구(-0.01%)가 하락세로 돌아섰고, 중구와 남구는 0.00%로 보합이다. 울주군 전셋값은 0.09% 상승했다.

한국 부동산원은 “전세 시장은 현재 계절적 비수기인 데다 설 연휴로 거래 감소가 더욱 심화됐으며, 특히 전세자금 대출 금리 인상 부담까지 복합적으로 작용한 결과”라고 설명했다.

이 기간 전국 역시 매매 0.00%, 전세 0.00%로 보합세를 보였다.전국 아파트 매매가와 전셋값 변동률이 보합을 기록한 것은 각각 124주(약 2년 4개월), 126주(약 2년 5개월) 만이다. 특히 전국 176개 시·군·구 중에서 매매가 상승 지역은 68곳에 불과했다.

한편 집값이 내려가면 지방에서 주택담보대출을 끼고 저가 주택을 구입해 보유한 가구 중 5%는 대출 상환에 어려움을 겪을 수 있다는 국책연구원의 분석이 나왔다.

한국개발연구원(KDI)이 주택 가격 하락이 주택담보대출비율(LTV)에 미치는 영향을 분석한 결과 수도권보다는 비수도권이, 고가(9억원 이상) 주택보다는 저가(3억원 이하) 주택이 대출 부담에 취약한 것으로 나타났다.

특히 비수도권 3억원 이하 주택의 경우 2020년 기준으로 LTV가 80% 이상인 고(高) LTV 가구 비중이 3.4%에 달했다. 해당 주택 가격이 5% 하락한다면 고 LTV 가구 비중은 5.1%까지 올라간다.

KDI 송인호 선임연구위원은 “대출 비중이 높은 고 LTV 가구의 경우 가계 대출 원리금 상환 부담이 한계에 도달할 가능성이 있다”면서 “비수도권은 수도권과 비교해 주택시장이 취약한 만큼 가격 하락기에 낙폭이 더 크게 나타나므로, 빚을 많이 끌어다가 지방에 집을 산 사람일수록 어려움을 겪을 수 있다”고 지적했다.

석현주기자 hyunju021@ksilbo.co.kr

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