올해 울산은 그 어느 때보다 습하고 더운 여름을 맞이하고 있다. 엘리뇨 현상 등 기후변화로 우리나라를 비롯한 지구촌 곳곳은 폭염과 폭우가 뒤섞인 역대급 기상재해로 몸살을 앓고 있다. 이런 가운데 경기둔화와 금리 상승 여파로 울산의 부동산시장 침체 현상도 장기화되고 있다. 한국은행의 연속 기준금리 동결이 전국 부동산시장에 다소 온기를 불어넣고 있지만, 차갑게 얼어붙은 울산 부동산시장을 녹이기에는 시간이 걸릴 듯하다. 하지만 여기 저기서 들려오는 울산의 긍정적 미래를 그려볼 수 있는 소식도 있어 희망적이다.
대표적으로 최근 ‘울산 KTX 역세권 복합특화단지 도시개발사업’의 속도가 붙고 있다는 소식이다. 울산 KTX 역세권 복합특화단지 도시개발 사업은 2021년 1월 지구 지정 및 개발 계획 고시 이후 이렇다 할 소식을 전하지 못하다가, 이달 13일 울주군이 ‘울산 KTX역세권 복합 특화단지 도시개발사업 실시계획인가 및 지형도면 고시’를 했다.
‘울산 KTX 역세권 복합특화단지 도시개발사업’은 제5차 국토종합계획과 ‘울산도시기본계획 2035’ 등 관련 계획을 바탕으로 울산광역시 도시공간구조가 2도심 체계로 재편됨에 따라 서울산 역세권 중심의 산업, 연구, 교육, 주거, 기업지원 보강을 통한 도심권 신성장 거점개발 및 밀양, 양산, 김해 등 주변 도시발전에 대응할 수 있는 전략적 성장거점 육성을 목적으로 추진되고 있다.
해당 사업은 울산KTX역 배후지역인 울주군 삼남면 신화리 일원 153만㎡에 산업단지와 상업, 주거 등이 어우러진 직주근접의 특성화 단지의 개발을 목표로 하며, 공공에서는 울산도시공사와 울주군이, 민간에서는 한화솔루션이 참여한 (주)울산복합도시개발(SPC)를 설립해 민관합동으로 진행 되는 공공주도형 개발사업이다.
본 사업지는 서쪽으로는 경부고속도로 동쪽으로는 경부고속철도가 입지한 광역교통의 요지이며, 향후 부산-양산-울산을 잇는 광역철도까지 연결된다면 편리한 광역교통 인프라를 통해 부울경의 동반성장을 견인할 수 있는 핵심거점이 될 것으로 예상된다. 또한 당해 사업과 더불어 인근의 ‘울산역 복합환승센터 개발사업’이 성공적으로 안착할 것이 예상되고 여기에 도심융합특구 조성까지 더 해진다면 울산의 미래를 이끌어 갈 서울산 핵심 거점이 될 것으로 기대된다.
본 사업의 추진방식은 도시개발법상 구역미분할 혼용방식이다. 이는 기존에 사업시행자가 전체 토지를 수용해 개발하던 방식과는 다르게, 토지소유자에게 환지나 수용보상 중 선택권을 주어 환지를 선택할 경우 사업의 개발이익을 원 토지소유자도 누릴 수 있도록 하는 장점이 많은 개발방식이다. 환지 방식이란 현금 보상이 아닌 개발구역 내 토지를 보상으로 주는 개발방식을 말한다.
환지를 선택할 경우 토지소유자는 자신의 종전 토지가치에 개발이익이 반영된 비례율을 곱한 권리가액 만큼의 토지를 환지받을 수 있어 사업 시행에 따른 개발이익을 토지소유자들도 공유 받는 효과를 가져온다. 이는 그동안 지적되었던 사업시행자의 개발이익 독점에 대한 논란에 그 대응방안이 될 수 있을 것으로 보인다. 환지를 원하지 않는 토지소유자에게는 일반적인 절차대로 감정평가업자가 산정한 손실보상금을 현금으로 수령할 수 있어 토지소유자들로 하여금 선택의 폭을 넓게 하는 사업방식이다.
또한, 사업시행자는 환지를 선택한 토지소유자에게 지급되던 토지 수용에 따른 손실보상금등을 지급하지 않아도 되기에 초기에 투입해야하는 개발비용에 대한 부담을 경감할 수 있다는 장점이 있다. 이번 울산 KTX역세권 복합 특화단지 도시개발사업이 채택한 개발방식은 사업시행자와 토지소유자 모두가 윈-윈(win-win)할 수 있는 사업방식이 될 수 있을 것이다.
민·관의 합동으로 진행되는 이번 울산 KTX역세권 복합특화단지 도시개발사업이 성공적으로 마무리 되어 따뜻한 온기가 도는 울산이 오래도록 유지되기를 기대해 본다.
김태우 가온감정평가법인 울산지사장 본보 차세대CEO아카데미2기
