영원히 존속하는 건물은 없다. 유지와 보수에 힘쓰더라도 시간이 지남에 따라 낡게 된다. 건물을 현 상태로 사용하기 위해서 드는 유지· 보수 비용은 점점 증가하게 되고 언젠가 그 효용가치가 낮아져 비용을 들이기 보다는 건물을 허물고 새로 건축하는게 이득이라 판단해 새로운 건축물이 들어서게 될 것이다. 하지만 자금의 여력이 되지 않는다면 그 건물을 방치하게 된다. 도심 속에서 이렇게 방치된 건물이 하나 둘 생겨난다면 그러한 건물이 늘어선 지역은 그 자체로 흉물스러워 진다.
지난해 울산지역의 빈집은 1691호로 집계됐다. 빈집뿐만 아니라 30년 이상 노후 아파트도 급속하게 늘면서 주거지역 슬럼화가 사회적 문제로 떠오르고 있다. 이에 대한 대응책 마련이 필요하다는 목소리가 나오고 있다. 건물이 너무 낡으면 배관에 녹물이 발생하고, 난방효과가 떨어져 춥고 살기 힘들어 지는 등 주거의 쾌적성이 저해된다. 낡은 전기배선은 화재 위험성을 증가시키고 오래된 건물은 붕괴 위험이 증가하는 등 안전사고도 우려 된다. 노후화된 주택 등은 그 자체로 도시미관을 저해하게 된다.
부동산 가격 상승기에는 노후 불량 건축물로 인한 문제가 자연스럽게 해결될 가능성이 높다. 건설회사 등 다양한 민간주택 공급업자들이 노후 불량 주택을 사들이고 철거 후 새로운 건축물을 지어 분양했을 때 이득을 볼 수 있는 구조라면 자연스럽게 신규주택 공급을 통하여 문제가 해결되는 것이다.
물론 지금처럼 부동산 가격 하락기에는 민간업자를 통한 문제 해결 방식이 쉽지 않다. 방법은 있다. 재건축·재개발사업 등 정비사업에 의한 주택공급은 해당 조합원들이 주체가 됨으로써 최소한의 이익만 보장한다면 부동산 가격 상승기는 물론 하락기에도 사업에 의한 신규 주택공급 및 노후 불량주택 문제나 도심 슬럼화 문제의 해결이 가능하다. 여기서의 이익은 민간 사업자에 의한 이익과 그 성질을 달리보아야 한다. 재개발·재건축은 조합원들이 이미 토지를 확보하고 있는 상황이다. 따라서 건축비용 등 원가적 측면에서 들어가는 비용을 상쇄하는 최소한의 이익만 확보 할 수 있다면 충분히 실행 가능하다.
부동산 가격 하락기에는 분양가격을 높여 비용을 상쇄하는 방법은 한계가 있다. 시장상황에 맞는 합리적인 낮은 분양가격을 책정하되 분양하는 세대수를 높이거나 들어가는 비용을 줄여서 사업이 가능한 최소한의 이익을 확보해야 한다. 분양 세대수를 높이거나, 비용 줄이기는 지자체의 도움으로 충분히 해결이 가능한 부분이다. 재건축·재개발사업 등 정비사업구역의 적용 용적률을 높여주고, 정부에 기부채납 하는 부분을 줄이거나 다른 방법을 통한 기부채납으로 논의 한다면 최소한의 이익을 확보할 수가 있는 것이다.
이러한 방법이 가능하기 위해서는 먼저 정비 사업을 바라보는 지자체의 인식의 전환이 필요하다. 재건축·재개발사업 등 정비사업은 단순히 사적 이익만을 추구하는 민간사업과는 그 성질이 다르다. 도시기반시설을 정비하고 시민들의 주거환경을 개선하며 도심의 슬럼화를 방지하는 등 공공의 이익을 추구하는 성격도 강하다. 특히 재건축은 도심지 내에 신속한 신규주택을 공급할 수 있는 대안이 될 수 있다. 따라서 재건축·재개발사업 등 정비사업 조합원을 단순히 민간사업자로 바라보는 인식에서 벗어나 공적 지원의 대상으로 바라보아야 할 것이다.
지자체도 재건축이 자체적으로 활성화될 수 있는 여건을 조성해주는 역할 수행이 필요하다. 현재 울산시에서 용역중인 ‘특별관리구역’도 적극 활용할 필요가 있다. 부동산 경기 하락기에 일반분양가를 시세 대비 낮게 분양하게 하고 그에 따른 부담을 용적률 인센티브와 기부채납으로 인한 비용 부담 경감을 통해 상쇄 시켜준다면, 조합원들에게는 개발 가능한 최소한의 수익이 보장되고 일반 분양을 받는 사람들에게는 낮은 분양가로 주택을 공급 받을 수 있는 기회를 제공할 수 있다. 그렇기 때문에 재건축·재개발사업 등 정비사업을 바라보는 지자체의 인식만 전환된다면 주거환경 개선 및 도심의 슬럼화 방지라는 공익과 국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화라는 두 마리의 토끼를 모두 잡을 수 있는 방법이 될 수 있을 것이다.
김태우 가온감정평가법인 울산지사 대표 감정평가사 본보 차세대CEO아카데미2기
