울산을 비롯한 일부 지역에서 집값과 전셋값이 비슷하거나, 역전되는 경우가 자주 나오고 있다. 이른바 ‘깡통전세’다. 깡통전세는 집을 팔아도 전세금이나 대출금을 다 갚지 못하는 주택을 말한다. 이는 큰 사회불안 요소로 작용할 수 있다. 아직은 깡통전세가 본격적으로 쏟아지고 있는 것은 아니지만 세입자들은 항시 자신의 전세가 깡통전세로 떨어지는 것은 아닌지 살펴볼 필요가 있다.

깡통전세는 최근 부동산시장에 불어 닥쳤던 갭투자 열풍이 부추긴 것으로 분석된다. 이들은 자기자본 없이 전세보증금을 활용, 여러 채의 주택을 매입해 운용하다가 집값이 떨어지고 이자 부담이 늘어나자 집을 내놓거나 경매에 내놓고 있다. 이런 경우 세입자는 집값이 전세보증금보다 떨어져 전세보증금 전액을 돌려받기가 어려워진다.

KB부동산 월간시계열 자료에 따르면 6월 기준 울산 주택 전세가율은 68.1%로 관련 통계 조사가 시작된 2011년 이후 가장 높았다. 이는 7개 특·광역시 중 가장 높은 수준이며, 전국 평균 전세가율(63.1%)보다 5%p나 높다. 울산의 전세가율은 2020년 5월 64.7까지 떨어졌지만 새임대차법 도입 등의 영향으로 꾸준히 상승하며 70%에 육박했다. 지난해 9월까지만 하더라도 7개 특·광역시 가운데 인천의 전세가율이 가장 높았으나, 이후 울산이 역전했다. 이런 상황에서 매매가격과 전세가격이 역전된 사례가 울산 곳곳에서 나타나고 있다. 울주군 범서읍 천상벽산아파트는 지난 5월 1억1700만원 매매거래가 이뤄졌고, 이후 한 달 뒤 이보다 1800만원 높은 금액인 1억3500만원에 전세계약이 체결됐다. 또 북구 상안동 쌍용아진그린타운2차도 매매가격보다 1500만원 높은 1억6000만원에 전세계약이 이뤄졌다.

깡통전세가 늘어난다는 것은 시민들 사이에 신용불량이 양산된다는 뜻이다. 세입자는 세입자대로, 집 주인은 집 주인대로 피해를 입을 수밖에 없고, 사회적으로는 적지 않은 혼란이 발생할 수밖에 없다. 집값의 하락 폭이 커질수록 기존 세입자의 전세보증금은 불안정해지고 매매·전세 시장은 혼탁해질 수밖에 없다는 것이 전문가들의 진단이다. 특히 최근 주택담보대출 이자가 크게 오르면서 깡통주택을 감당하지 못한 집 주인들이 경매시장을 통해 주택을 내놓는 경우가 많아질 것으로 예상된다. 더욱이 근래 미국이 기준금리를 한 번에 0.75%p 올리는 ‘자이언트 스텝’을 단행하면서 한국은행도 다음 달 기준금리를 대폭 올릴 것으로 예상되고 있다.

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