[기고]새 정부 출범과 울산부동산 시장
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[기고]새 정부 출범과 울산부동산 시장
  • 경상일보
  • 승인 2022.05.11 00:10
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▲ 심형석 우대빵부동산연구소장·美IAU교수

윤석열 대통령의 당선인 시절 시장친화적 부동산정책 방향으로 인해 부동산시장이 들썩이는 중이다. 그 온기는 수도권에서부터 시작되는 듯하다. KB국민은행에 의하면 지난 3월과 4월 서울과 경기도의 아파트 매매가격은 각각 0.16%, 0.18% 상승한 데 반해 지방 5개의 광역시는 0.1% 상승에 그쳤다. 하지만 대구와 대전의 하락세를 감안한다면 여타지역의 상승세 또한 만만치 않다. 울산의 경우에도 0.16% 상승해 서울의 상승률과 큰 차이가 없다.

새 정부 출범에 대한 기대감에 비하면 아파트 매매가격의 상승률이 그리 높지는 않지만 대내외 경제환경을 고려한다면 만족할만한 수준이라고도 볼 수 있다. 전 세계적으로 유동성을 줄이는 금융시장 여건 또한 좋지 않다. 그동안 너무 많이 오른 집값 역시 매수자들의 관망세를 더 짙게 만드는 중이다. 이제는 지역적으로 상품별로 차별화 장세가 시작될 것이다.

새 정부의 부동산 공약 중 지방부동산시장과 관련성이 높은 정책은 다주택자에 대한 규제 완화 여부다. 다주택자에 대한 규제가 수도권에 영향을 미친다고 생각할 수도 있으나 사실 그 풍선효과나 파급효과는 지방부동산시장에 더 크게 작용한다. 다주택자를 규제하면 ‘똘똘한 한 채’에 대한 기대를 높여 지방 부동산시장의 수요를 줄어들게 만든다. 최근 아파트 거래가 마비 상태임에도 불구하고 서울의 핵심 주거 선호지역의 아파트는 신고가 경신이 이어가고 있는 것이 똘똘한 한 채에 대한 방증이다.

수도권에 비해 지방의 다주택자 비중이 높다. 통계청에서 발표하는 2020년 주택소유통계에 의하면 주택을 2건, 3건 보유한 세대는 서울은 각각 18.7%, 4.4%의 비중에 그치지만 우리 울산의 경우 20.8%, 4.7%로 높다. 2건 이상 주택을 소유한 가구의 비중이 가장 높은 곳은 제주, 충남, 전남, 경남 등 대부분 기타 지방이다. 따라서 다주택자를 규제하면 똘똘한 한 채로 수요가 몰리고 지방의 다주택자들이 주택 수에 따른 세금정책으로 피해를 볼 수밖에 없다. 다주택자들의 세금 규제가 완화되면 똘똘한 한 채 선호도 서서히 사라지면서 수도권의 관심이 지방으로까지 확대될 가능성이 커진다.

서울이나 수도권과 비교해서 지방의 부동산시장은 상대적으로 적게 올랐다. 한국부동산원의 아파트 매매가격지수로 이를 살펴보면 현 정부가 출범한 2017년 5월에서 2022년 3월까지 서울은 82.8에서 104.4로 급격히 높아진 데 반해 같은 기간 울산은 100.5에서 104.3에 머물러 있다. 특히 최근 아파트 매매가격지수는 하락반전하면서 두 자리 수를 기록하던 청약경쟁률마저 한 자리 수로 떨어졌다. 지방 부동산시장 부진의 가장 큰 주범은 규제지역 지정이다. 지방은 주택수요가 크지 않아 외부수요의 유입이 필요한데 규제지역 지정은 외부수요 진입을 원천적으로 차단한다. 울산의 경우에도 규제지역이 해제된다면 현재 20% 수준에 머물고 있는 외지인투자가 늘어나면서 부동산시장의 온기가 확산될 것으로 예상된다.

30평대 아파트 최고가 순위를 살펴보면 울산은 12억에 머물고 있다. 18억대인 부산과 17억대인 대구가 저 멀리 앞서가는 동안 신고가를 기록한 2020년 10월 이후 2년 가까이 눌려있다. 11억 중반대에 머물고 있는 경남과 큰 차이가 없다. 올해 3월까지 경남을 제외하고 울산의 인구 유출은 전국에서 가장 심각하다. 세대별로는 2030세대가 압도적이다. 새 정부에서는 최초주택매입자나 사회초년생을 위한 DSR 규제에 예외 조항을 만드는 것이 필수이며 상대적으로 소득이 부족한 지방에서 혜택을 볼 수 있을 것으로 생각한다.

새 정부가 출범했다. 규제는 단계적으로 해제될 것이다. 가격상승을 막으면서 규제를 완화하는 고차방정식을 풀어야 하기 때문이다. 시장친화적인 방향으로 규제가 완화된다면 그동안 수도권에만 몰려있던 주택수요자들의 관심이 지방으로 확산되는 효과를 누릴 수 있을 것이다. 상승의 후반기 부동산시장의 핵심 화두는 차별화다. 새 정부의 정책효과가 집중되는 새 아파트 또는 새 아파트가 될 수 있는 아파트를 중심으로 내 집 마련 전략을 수립하길 바란다.

심형석 우대빵부동산연구소장·美IAU교수

(외부원고는 본보의 편집방향과 다를 수 있습니다.)


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