시간이 지남에 따라 우리가 살고 있는 지역도 변화한다. 신도시가 생겨나고, 낙후된 구도심이 더 나은 환경으로 변화하기도 한다. 하천변은 제방을 쌓는 등 하천정비사업이 시행되고 도로는 확장되고 꼬불꼬불한 길은 직선화되기도 한다. 없던 도로가 생겨나고 도서관 등 공공시설이 들어서는 등 우리 주변은 우리가 알게 모르게 항상 변화되고 있다.
나와는 크게 관계없다고 여겼던 이러한 변화들이 어느 순간 나와 접점이 생기는 때가 있다. 내 땅이 정비사업 등 공익사업이라는 명목으로 개발의 대상이 되는 때이다. 이러한 경우 사업 시행자는 보상계획 공고문이라는 것을 토지 등 소유자에게 보내 온다. 보상계획 공고문을 자세히 들여다보면 어떠한 사업에 내 부동산 등이 편입 예정이라는 내용과 감정평가업자를 추천하고자하는 경우 서류를 제출하라는 내용을 담고 있다. 평생을 보상이나 감정평가라는 말을 들어 본 적이 없는 소유자들로서는 참으로 생소하고 난감할 따름이다.
법은 국민의 재산권은 보장하고 공공필요에 의한 재산권의 수용은 정당한 보상을 지급하도록 하라고 규정하고 있다. 법이라는 것이 참으로 어렵고 복잡하지만 쉽게 풀어 보면 내 땅이 공공의 이익을 위해 희생된다면 정당하게 보상금이 지급되어야 한다는 말이다. 보상계획 공고문은 법에서 규정한대로 정당하게 보상을 해주기 위한 내용을 담고 있다.
감정평가사는 토지 등의 경제적 가치를 판정해 그 결과를 가액으로 표시하는 사람으로 편입되는 토지 등의 정당한 보상금을 산정하는 일을 한다. 보상금은 나의 재산이 사업에 제공되는 대가로 받는 금액이다. 보상금은 감정평가사가 산정하고, 산정된 보상금이 결정되어 토지 등 소유자에게 지급하게 되므로 감정평가가 토지 등 소유자의 재산권에 얼마나 큰 영향을 미치는지를 알 수 있다. 보상계획 공고문에 적힌 감정평가업자를 추천하라는 한 줄의 의미는 그만큼 중요하다.
‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(이하 토지보상법) 제68조에서 사업시행자는 감정평가업자 3인을 선정해 평가의뢰를 해야 한다고 규정하지만 시ㆍ도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가법인 등을 추천하지 아니하는 경우에는 2인을 선정해 평가를 의뢰할 수 있게 규정하고 있다.
따라서, 토지 소유자가 감정평가사를 추천하지 않는다면 토지소유자의 권익을 보장하기 위해 규정된 법률을 활용할 수 없게 된다. 제도의 취지는 토지를 수용당하는 피수용자에게 자신이 원하는 감정평가사를 선정할 기회를 보장해 피수용자의 의견과 이익이 충분히 반영되도록 하는 것이다. 토지 소유자 추천제도로 선정된 감정평가사에 대한 비용은 사업 시행자가 부담하기에 토지 소유자는 감정평가업자 추천제도를 활용하지 않을 이유가 없다.
토지소유자가 감정평가업자를 추천하기 위해서는 일정 요건을 갖춰 기간내 추천해야하는데 △보상계획의 열람기간 만료일로부터 30일 이내 △보상 대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 보상 대상 토지의 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 받은 사실을 증명하는 서류를 사업시행자에게 제출하면 된다.
위 글로만 보면 토지소유자의 감정평가업자 추천이 쉬워 보이기도 한다. 하지만 천천히 이 요건을 검토해 보면, 약 한달 이라는 짧은 기간 에 서로 누구인지도 모르는 토지소유자들이 이름과 집 주소도 공개되지 않는 상황에서 서로 연락해 의견을 일치시켜 1개의 감정평가업자를 추천해야 한다. 특히 규모가 큰 사업은 소유자의 수가 수십명에서 수백명을 넘어갈 가능성이 높은데 단기간에 이들이 모여 의견을 일치 시키는 것은 결코 쉬운 일이 아니다.
실무적으로는 발 빠른 토지소유자들이 미리 협의체 등을 구성해 제도를 활용하기도 하며, 감정평가업자가 나서서 소유자 추전제도를 활용할 수 있게 돕기도 한다. 하지만 이런 경우는 일부에 불과하고 대부분은 이러한 제도를 제대로 활용하지 못하는 경우가 허다하다.
토지소유자의 감정평가업자 추천제도는 피수용자의 권익을 보호하기 위한 것이지만 그 요건을 갖추는 것이 현실적으로 너무 힘들어 권리행사가 어렵다. 좋은 제도가 있더라도 이를 활용하지 못한다면 그 의미가 유명무실해 질 수 있기에 제도의 취지에 맞게 좀더 더 나은 방향으로 수정되고 보완되어야 할 것이다.
김태우 가온감정평가법인 울산지사장 본보 차세대CEO아카데미2기
